本文转自：华商网

截至5月末，全国百城去化周期达23.3个月，而西安新房住宅整体去化需38个月，压力颇大。

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在多重楼市政策松绑助力下，西安楼市库存压力或将有所缓解，下半年多个区域将以价格战的手段刺激销售和去化。

根据克而瑞数据显示，全国100个典型城市1-5月商品住宅成交面积约1.16亿平方米，同比下降51%，较2020年和2019年同期降幅分别达到24%和38%。

5月份，百城商品住宅库存量达6.07亿平方米，同比增长5%。截至5月末，百城库存去化周期达23.3个月。虽然比4月末减少了1.3个月，但整体库存风险仍很大。

今年3月份以来，全国各地持续性的稳楼市政策出台，房地产交易层面有所改善。但是库存压力依然出现扩大之势，多个城市吹响了去库存的号角。例如，河南郑州及信阳、江苏常熟及泗阳、浙江绍兴及宁波奉化等地均祭出“房票”安置政策。

6月20日，郑州发布《郑州大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》明确规定，征收人比照货币安置、产权调换政策，将计划安置房屋转化为货币，以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行向参与房票安置工作的房企购买商品房。

值得一提的是，郑州房票安置办法中，还附加了不少奖励和优惠政策。被征收人选择房票安置的，安置补偿权益按房屋征收与补偿相关规定计算后，由征收人给予安置补偿权益金额8%的奖励，列入房票票面金额，同时以现金方式奖励3个月过渡费。此外，被征收人使用房票所购商品房，不计入家庭限购套数。

美城机构数据显示，5月，西安（主城区＋沣东区域）商品住宅新增供应65.67万平方米，环比上升18%，同比下降16%；商品住宅销售面积54.57万平方米，环比下降1%，同比下降42%。本月的商品住宅库存量约2515万平方米，较上月增加11万平方米，较去年同期增加232万平方米。加之本月供应量增加，成交有所下降，主要在消化前期库存，因而西安商品住宅广义去化周期38个月，去化周期较上月上升。

从美城机构发布的今年上半年去化率走势图可以看出，二季度西安整体的去化率维持在50%左右，整体去库存的能力下降，延续去年10月份开始的疲软状态。3月份，西安市场共18个项目3589套房源开盘，销售1871套，整体去化率52%；5月份共16个项目3221套房源开盘，销售1819套，整体去化率58%。

值得关注的是，西安市场处于两极分化的状态。在6月份新开盘的项目中，有项目百分百去化，也有项目去化率仅有10%左右。比如，时隔近两年加推的金地中央公园项目，推出1185套房源，开盘销售1076套，去化率为91%。英郡年华国际社区洋房产品价格优势明显，总价可控，开盘即售罄。而高铁新城板块的隆源国际城项目虽然价格有优势，但是依然仅有11%的去化率。

随着西安楼市新政出台，整体来看，客户置业情绪处于修复期，整体市场逐步向好，当下房企的发力点仍将是以“促销售、促回款”为主。政策出台短期内，对需求有明显带动，预计市场将出现量价反弹。

从全国整体楼市趋势来看，根据易居研究院统计，包括上海、西宁、长春、济南、北京、青岛、深圳、苏州、成都和西安10个城市，新房成交环比增速拉升相对较快。

西安楼市在经历了半年的沉寂之后，去库存周期也相应拉长，在多重救市政策助力下，下半年西安楼市的销售去化会怎么发展？

西安房地产行业资深分析师朱郁认为，在5·28之后，政策的周期性带来了一些变化。预计在7月份之后，主城区项目的去化率会逐渐好转，这与未来一两个月的供应产品、供应量和价格有一定的关系。而外围区域的库存量相对更大一些，让本来就不理想的去化雪上加霜。会在一定区域形成畸形竞争，最明显的就是不同方式的降价行为，这个在民营房企的项目上会更明显一些。

沈视楼市主理人沈玮认为，西安楼市的区域分化现状还将保持一段时间，就区域本身而言，在供大于求的情况下，价格又比较高，去化是有难度的，未来将会以越来越大的优惠变相降价刺激销售。个别区域已经出现两成首付、降低利率、放松房审等政策加快项目去化，例如，高陵、西咸、临潼等。即使在高新也会出现打价格战的方式加速去化。