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万科与广州政府签署合作协议，体现综合实力。根据广州日报报道，22年5月9日，广州市政府与万科签署战略合作框架协议，双方将在城市更新、保障性租赁住房、城市物业智能服务、智慧冷链物流、养老服务等方面加强合作。过去4年，万科先后与3个一线城市（深上广）及12个二线城市（武汉、长沙、济南、沈阳等）签署合作协议，涉及城市更新、产城融合、物业、长租、物流、养老、商业等多方面。万科定位于“城乡建设与生活服务商”，四大赛道均保持第一梯队，新业务经营质量的提升以及利润贡献的增长，成为公司可期的未来。首次回购股份，维护公司价值。3月30日，万科拟3个月内回购20-25亿元A股股份，回购价不超18.27元/股，5月10日，万科发布公告，首次以17.99-18.25元/股回购A股股份119.8万股，成交金额2167万元，5月10日收盘价已高于最高回购价。销售领先龙头房企，投资能级提升。根据经营公告，万科4月销售金额308.4亿元，同比-38%，领先TOP10房企19pct。1-4月累计销售金额1373亿元，同比-40.1%。拿地方面，4月公司新增三亚项目，地价5.8亿元，新增廊坊冷链二期项目1.6万方。根据我们统计，万科4月在宁波、南京、杭州、深圳的集中供地中获取5宗项目，总地价165亿元，考虑这一部分在内前4月总拿地金额345亿元，拿地力度25%。万科22年前4月一二线拿地占比84%，较20年提升27pct。 盈利预测与投资建议。我们看好公司中长期发展及新业务赛道的表现。 预计22-23年归母净利润分别为260亿元、290亿元，同比分别增长15%、12%，我们维持万科A合理价值28.41元/股的观点不变，按照汇率及溢价计算，对应H股28.89港元/股，维持“买入”评级。