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本文转自：中工网

案情介绍

周先生夫妇对某预售商品房项目非常感兴趣，认为很适合自己家庭今后的生活，有心要购买其中一套住宅。加之，开发商宣传“卖房就送精装修”，使夫妇二人更是心动，经过家庭会议商量，作出了买房的决定。于是，夫妇二人便与开发商签订了书面的商品房预售合同，并根据合同约定支付了购房款。合同中约定，开发商承诺向买受人“赠送精装修”。装修工程由开发商发包给某装修公司进行。

过了一段时间，离约定的交房时间比较近了，夫妻二人便去现场看看装修施工进展。到现场一看才发现，屋内曾因施工不当漏水，导致部分已完成的装修成果损坏。夫妇二人马上找到开发商交涉此事，经协商，开发商答应进行重做或翻修。

重做需要时间，虽然工程结果尚好，但这一翻修和整理，导致实际交房时间比合同约定晚了大半年。周先生夫妇认为自身的权益因开发商违约而受损，便起诉要求开发商赔偿各种费用共计十万余元。开发商认为，这精装修本身就是免费赠送的，且已经修整完毕并交付，其不应再承担其他任何赔偿责任。那么，周先生的主张会得到法律支持吗？开发商的答辩又有道理吗？

律师解答

本案是一起商品房预售合同纠纷案件。周先生夫妇认为，不论什么原因，逾期交房，就应当承担责任，包括赔偿这期间因无法按时入住新房产生的租房费用等。开发商则认为，装修本身就是免费赠送的，怎么还能由此引出责任呢？由此可见，在本案中有两个问题必须弄清楚。一个是，开发商是否构成违约？另一个是，这种在购房合同中“赠送”的精装修是否是没有任何条件的，是否是纯“白送”。

我们先看第一个问题。《民法典》第五百九十条第一款规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。”也就是说，不能依照约定履行合同的免责事由，一般来说，只有不可抗力。那么什么是不可抗力呢？《民法典》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”由此可见，装修因施工不当导致漏水而返工并不属于不可抗力，那么，作为合同一方当事人的开发商就要承担其逾期交房的违约责任。

再来看第二个问题。虽然在开发商的广告宣传中，以及在双方正式签订的商品房预售合同中，这精装修都是“赠送”的。但我们仔细看双方这个交易的事实可以看出，这精装修虽然没让周先生夫妇支付装修费即对价，但并非完全是无条件的，而是附有一定的条件或义务。这义务就是签合同并按时支付购房款。如果周先生夫妇不做这些事，开发商也不可能送装修。《民法典》第六百六十一条规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”本案中，开发商赠与的精装修，就是一种附义务的赠与。《民法典》第六百六十二条第一款规定：“附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。”可见，赠与的精装修在交房前因施工不当受损，开发商本身就应依法承担责任，这不能成为其违约的免责事由，其应为其逾期交房的违约行为承担法律责任。