本文转自：半岛都市报 半岛全媒体记者高勇男

在不断努力“爬坡”中,青岛楼市走过了“先抑后扬”的上半年。

卓易数据统计显示,2022年1~6月青岛新建商品房成交73407套,成交面积877.39万㎡,成交总金额1263.94亿,同比分别增长0.8%、3.8%和1.2%。上半年,全国70余城推出百余次调控,二线城市“大招”频出,三四线“奇招”不止。

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而近一个月来,青岛楼市政策进入“蜜月期”,叠加年中促销冲刺,成熟区域的来访量和认购转化率微有回升。卓易数据统计显示,6月青岛新建商品房成交29238套,成交总面积362.28万㎡,成交总金额521.8亿,创造了单月历史新高,环比5月分别上涨147%、166%和183%；同比去年分别上涨110%、130%和109%。

数据层面的“先抑后扬”有赖于调整性政策支撑与激励,更多的是受集中网签的影响。数据背后的真实市场,信心依然等待着重新建立起来。与此同时,在房地产市场持续下行、“房住不炒”持续强化的当下,刚需和改善型购房群体已成为楼市的中坚力量。

城阳累计成交10418套,占主城区的近六成

从以往成交数据来看,城阳已成为刚需刚改群体的首选区域之一。限购放开后,中心城区购房者的选择度也变得更加自由些。

卓易数据统计显示,2022年1~6月城阳区(含高新区)新建商品房成交14177套,其中腾讯双创小镇(11.42亿)、中欧国际城(10.47亿)、蔚蓝创新天地(9.63亿)、和达智慧生态城(9.53亿)、绿地国科健康科技小镇(9.32亿)为城阳的前五。1～6月城阳区累计成交10418套,作为青岛主城区的新成员,城阳楼市的总成交量占到了58%。

近一个月青岛楼市系列调控政策的出台,是因区施策、因需施策、因实施策有针对性有必要地精细化调控,主基调依旧是“房住不炒”,以适度调整优化的房地产政策促进房地产市场平稳健康发展。而以政策激励释放更多购房需求的背后,是房地产存量时代下的去库存和人口吸入压力。去化压力固然是较大的,但具体到城阳区,城阳楼市早已不是“全面开花”,而是“重点聚焦”。目前来看,城阳在售楼盘主要集中在白云山片区、夏庄和流亭,而从区位、交通及医疗教育商业配套等综合刚需因素考量,第一梯队的主力楼盘优势十分明显,呈现出“强者恒强”的态势。城阳楼市的未来已不仅仅是去存量这样一个简单的命题。

呼之欲出的城阳人才住房购房券政策

毋庸置疑,房地产市场的存量时代已然到来。而除土地外,在存量时代,决定未来楼市走向的关键还是城市发展和人口增量,城阳楼市急需更有利的政策激励与人口增量。

其实,从2020年至去年底,真正支撑城阳楼市的是人才共有产权住房政策。与限购与否相比,人才共有产权住房政策虽然让参与企业背负了较大的压力,但却能真切解决购房者所关心的首付问题,缓解贷款与还款压力,且该政策在执行过程中“加码”。但在今年3月31日,该政策按下了“暂停键”。目前来看,市场和购房者更为期待的是与人才共有产权住房政策同等效应政策的出台,这要比放开限购来得“实惠”。

近期,城阳区出台《关于加强和改进新时代城阳人才工作引领高质量发展的若干措施》,《措施》围绕人才、产业、用人主体、平台、服务、创新等方面高度集成、精准施策,打出了一系列“组合拳”,提出了“六个聚焦”,包括聚焦人才“第一资源”,如大力引进顶尖人才(团队),最高给予500万元生活补贴等；聚焦实体经济“第一任务”,如通过揭榜挂帅进行科技、项目攻关的人才,根据榜单金额最高给予50万元奖励等；聚焦用人单位“第一主体”,如对自主培养的顶尖人才、市级以上高层次人才,给予用人单位最高150万元培养补贴等；聚焦事业发展“第一主体”,如对技术创新中心、重点实验室等技术创新平台给予50万元至500万元奖励等；聚焦服务环境“第一保障”,如对毕业5年内高校毕业生给予最高60万元创业担保贷款,出台人才住房购房券政策用于人才购买商品住房等；聚焦改革创新“第一动力”,如对“偏才”“特长生”等,由企业自主评定,给予相应生活补贴,鼓励高校与头部企业组织“冠名班”“定向班”,每生给予1000元补助等。

在若干措施中,最惹人眼球的无疑是人才住房购房券政策。该政策是否会成为人才共有产权住房政策的替代政策,成为城阳楼市新的提速“利器”,还有待细则落地和时间检验。

交通再升级,城阳楼市下半场能否“跑”起来

控风险、稳发展、促消费,从目前城阳楼盘主要在售区域来看,白云山片区的交通区位优势明显,且综合配套尤其是教育配套十分抢眼,中国科学院大学(青岛)附属学校、白云山学校、荟城小学、育才小学、城阳实验中学东部校区、白云山幼儿园等集结,在城阳“十四五”规划中,白云山片区也将被打为新兴产业与新型社区产城融合生态小镇；夏庄片区因靠近传统主城区,率先接受人口外溢；流亭尤其是未来之城片区发展概念突出,虽然相关规划尚未完全落地,但仍吸引不少购房者的关注。在土地市场表现不够积极的背景下,刚需刚改购房者的选择空间也在不断被压缩,指向性更明显,聚焦性更突出,性价比是关键。

而从近期来看,对于城阳楼市的最大利好是高铁来临和新地铁开建。

7月1日,青岛城阳火车站新站房启用,在车站可办理通向济南、荣成、平度方向的6列列车业务。7月2日,青岛市地铁9号线一期在城阳开工,车站全部位于城阳区,与4条线路换乘,工程起于海西村站,止于前金社区站,线路全长16.4公里,共设车站13座和铁骑山车辆基地,规划车站有海西村站、皂户站、城子站、华城路站、正阳中路站、长城路站、靖城路站、荟城路站、玉皇岭站、西荆站、正阳东路站、惜福镇站、前金社区站。9号线一期的建设,一方面能承担城阳区内部客流,有效缓解城阳区交通压力,保障居民出行效率,填补了东西向客流廊道的轨道交通空白；一方面可以推进城阳区与东岸中心城区深入融合,加速实现城阳区中心城区的转型发展,发挥其承上启下的北岸中心城区功能。

在“房住不炒”原则下,限购放开后更多的主动性和积极性正在被释放,下半年人才住房购房券政策如期落地后,城阳楼市能否像高铁、地铁那般“跑”起来,让我们拭目以待。