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本文转自：人民法院报

在未取得不动产权证的情况下,“准房主”将房屋转卖他人,取得不动产权证后,又与第三人签订房屋买卖合同并办理过户手续。日前,湖北省仙桃市人民法院审结了一起“一房二卖”的案件,判决卖房者返还购房首付款并支付违约金11万元。

2018年3月,马某与陈某签订房屋买卖合同,双方约定马某购买陈某尚未办理产权登记的商品房,并于合同签订当日向陈某支付购房首付款21万元,余款待房产过户后支付,若陈某违约,则应返还购房款并支付21万元违约金。2021年9月,马某得知陈某已取得商品房不动产权证,随即要求陈某办理过户手续,陈某却以各种理由搪塞。后马某经多方查证得知,陈某已将该房屋出售给第三人并办理了过户手续。马某遂向仙桃法院提起诉讼,要求陈某返还购房款并支付违约金。

法院审理后认为,在房屋买卖过程中,签订房屋买卖合同并不代表房屋所有权的转移,房屋所有权的取得须经登记才发生法律效力。本案中,陈某“一房二卖”,马某虽与陈某签订合同在先,但未办理房屋变更登记,未能取得房屋所有权,相反,马某获得房产证后将房屋出售给第三人并办理过户手续,此时房屋所有权已转移至第三人。

马某与陈某之间签订房屋买卖合同是双方真实意思表示,此时房屋虽未办理产权登记,陈某尚未取得该房屋的所有权,但基于商品房买卖合同,陈某对该房屋享有合同上的债权,而债权转让是民法典赋予合同当事人的权利之一。陈某将房屋出售给第三人并办理过户手续,该违约行为造成了房屋买卖合同无法继续履行,马某可以请求解除合同,要求陈某返还购房款,并支付违约金或赔偿违约造成的损失。

结合涉案房屋所处区域、马某实际支付首付款的金额、陈某订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力和经济状况等综合因素,法院酌情认定违约金为房屋价格涨跌差价的60%即11万元。

综上,法院依法判决陈某返还马某购房首付款21万元并支付违约金11万元。判决作出后,双方当事人均未上诉,该案现已生效。