◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

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◎ 编辑 | 密探君

说到“现金为王”，香港“李超人”手持千亿港币现金，正在伺机“抄底”拿下许家印位于香港的恒大总部大厦。

刚结束的7月，各大房企销售额依旧跌势不止，持有更多现金维系现金流显得更为重要，比如旭辉对8月要回售3亿美元永续债也不打算回售了。

这说明：当前，哪怕是大型优质民营房企，“现金流危机”警报也远未解除。

如今，背靠大型金融央企的远洋资本，最新披露也“拒绝”回售巨额公司债，在资本圈迅速掀起一波涟漪。

8月1日上午，远洋资本公告不行使“20远资01”发行人赎回选择权，理由是“根据公司实际情况及当前市场环境”。这笔公司债发行规模10亿元，年息率4.7%，期限为2+1年，到期日为2023年9月9日。

地产密探获悉，上述公司债为“双创”公司债，募资全部用于浙江远吉互联数据科技有限公司“ IDC ”（即“互联网数据中心”）项目股权投资。

截至今年4月底，远洋资本已使用所募资金8亿元，其中投资IDC项目2.6亿元，投资现代物流基金2.31亿元，投资医疗健康基金0.8亿元，补充营运资金2.29亿元。

目前，远洋资本主体信用评级及上述公司债评级均为“AA+”，但其财务状况并不理想。

远洋资本披露，截至2021年底，公司有息债务总额36.46 亿元，并表范围内有息债务总额35.86亿元，涉及信用类公司债18亿元，银行贷款余额17.86亿元，

其中，远洋资本短期借款2003.67万元，一年内到期有息债务10.67亿元，其中就包括了年内须回售的上述10亿元公司债。

同期末，远洋资本账上现金余额4.43亿元，基于投资活动“耗血”原因，比上一年末25.65亿元大幅度减少82.7%。这说明：当前，远洋资本现金流的确较为紧张。

当前，远洋资本的核心业务为不动产管理，具体涉及商办物业、数据地产、物流地产，以及医疗健康、物流供应链等股权投资。其中，商办物业更多仰仗母公司远洋集团，新增长引擎是数据地产和物流地产。

近日，坊间爆料远洋集团拟以40亿元向大股东中国人寿出售成都远洋太古里50%股权，此消息一出，地产资本圈再度沸腾了。

从报道看，更像是一笔融资回售交易。成都远洋太古里抵押回售期预计3年，期内债权人中国人寿享有该项目50%股权分红，待3年期满后，远洋集团若无法赎回，持有项目其他50%股权的太古地产将优先收购。

就本质而言，远洋集团发挥母公司中国人寿雄厚资本优势，采取附回购协议的变相融资，虽不会失去对该地标项目控制权及管理权，但间接看出其当前现金流承压。

据2021年财报披露，截至去年底，远洋集团整体有息债务926亿元，比上一年底同比增加了103亿元，其中一年内有息贷款余额约186.7亿元，比上一年末减少73亿元，现金及现金等价物余额216.5亿元，却比上一年末锐减少了175亿元。

从账面数据看，远洋集团短期偿债压力不大，但考虑到预售资金监管并未实质松绑，项目富余资金往集团调配并不容易。去年中期以来，多家千亿民营房企虽是绿档，但应是前赴后继“爆雷”了，就是这种情况。

今年4月下旬，远洋集团发行3年期、2亿美元高级无抵押绿色债券，票面利率3.8%。4月底，远洋集团按期赎回到期的5.25%、5亿美元担保票据。5月底，远洋集团回购“19远洋01”涉及金额3.8亿元，转售金额9.5亿元。

6月10日，远洋集团偿还“21前海致远ABN”、“致远2优”两笔总金额约8.75亿元的ABS融资产品。

虽如此资本腾挪，这并不能说明远洋集团资金链压力不大，压资金的痛点之一就是规模庞大的商办物业。截至去年底，远洋集团手上有超过23个经营中的投资物业，去年营收4.1亿元，同比下滑17%。

今年6月中旬，远洋集团以约50亿元向平安人寿出售北京丰台丽泽商务区“远洋锐中心”。从上图看，去年该项目出租率只有34%，卖了也说得过去。出租率较低的还包括中国人寿金融中心、远洋国际中心（天津）、海兴广场（上海）等。

今年前6个月，远洋集团累计协议销售额约430.1亿元，同比减少17.87%。如果销售额暂时无法提振上行，远洋集团不排除还会继续“卖卖卖”。

编辑：密探君