随着这两年楼市的遇冷，我国很多城市的房价开始出现下跌情况。根据中指院公布的数据显示，在今年的7月份，我国百城新房和二手房价格出现下跌的城市越来越多。在我国前100个城市中新房价格还在上涨的城市只有45个，有7个城市和上个月持平，有48个城市的房价出现了下跌。相比新房市场，二手房市场更是不容乐观，前一百个城市中只有29个城市的房价还在上涨，2个城市的房价和上个月持平，二手房价格出现下跌的城市达到了69个，接近普跌的趋势。相比新房市场，二手房市场更能反应现在楼市的情况，由此可见虽然各大城市“救市”不断，但楼市似乎并没有回暖的迹象。

那么为何在各大城市不断出台“救市”政策，央行也不断“降准降息”的情况下，楼市还是无法回暖呢？笔者认为主要原因有以下2个：首先是我国住房资源已经过剩，根据易居研究院发布的数据显示，截止到2021年我国新建商品房库存量达到了5.7亿平方米，库存量已经严重超标。相比新房，二手房的库存量更多，在2018年西南财经大学就曾给出了我国商品房的空置率数据，数据显示在2017年我国的商品房空置率就达到了21.4%，如今将近5年过去了，我国商品房空置率只会更高。

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二手房空置率高，如今楼市遇冷，很多城市的二手房挂牌量不断增加。根据相关数据显示，截止到今年的3月份我国二手房挂牌量超过10万套的城市达到了11个，其中杭州二手房挂牌量更是达到了惊人的22万套。随着二手房挂牌量的不断增加，二手房市场自然向买方市场倾斜，二手房价格出现下跌就是自然的事情。而且以上提到的还只是商品房，如果加上一些小产权房、自建房、公寓等等，我国住房资源过剩问题已经相当严重。

其次就是我国的住房需求在持续减少，根据央行公布的数据显示，我国城镇居民的住房拥有率达到了96.86%，户均拥有住房1.5套，因此随着人们购房观念的改变，不再以投资为目的买房，对于大多数城镇家庭来说已经不缺房子。另外我国城镇化率已经达到了64.72%和发达国家的70%已经相差不远，所以我国大部分城市的人口增速必然放缓。而且这两年我国新生人口出生数量持续走低，一些城市房地产行业的人口红利正在慢慢消失，没有人口的支撑，住房需求自然会不断减少。

一方面是住房资源过剩，一方面住房需求不断减少，未来楼市回暖的迹象非常渺茫。那么未来楼市的走向到底如何？笔者认为未来楼市大概率会出现分化的情况，而且分化的趋势会越来越明显。楼市出现分化，对于购房者来说买房就需要更专业的知识，买房前更需要做好各种功课。因此在买房时购房者一定要学会避坑，知道哪些房子不能买。一些内行人表示，新规下这两类房子将会被打入“冷宫”，购房者买房时要尽量避开。

第一：三四线城市或者一些县城内的高层住宅

在过去的20年我国城镇化建设快速推进，城市人口快速增加，对于住房的需求也持续增加。因此一些城市开始建设大量的房子，建设房子就需要土地，但城市的土地资源是有限的，不可能无限制地向外扩张，因此很多城市城市为了建设更多的房子不得不向天空借助空间，建设更多的高层住宅。高层的出现确实有利于城镇化的推进，一方面可以解决大量从农村向城市转移人口的住房问题，另一方面也可以解决城市土地供应不足问题。

而且对于开发商来说也更愿意建设高层，因为随着土地资源越来越稀缺，开发商建房最大的成本就是购买土地。而高层的建设有效地节约了开发商建房的成本价，楼盘建得越高，开发商的利润也就越高。但这也造成高层住宅的泛滥，很多土地并不稀缺的三四线城市和一些县城也开始大量建设高层。

但高层存在的缺陷也非常地多，例如容积率高、出行过于依赖电梯、电梯老化速度快、容易发生高空抛物、发生地震火灾逃生难、房子老化后拆迁和旧改难等等。特别是一些三四线城市和县城的高层住宅和这些城市的消防设施并不匹配，一旦发生地震火灾等意外灾害，逃生非常困难。而最近几年国家也开始意识到高层住宅未来存在的隐患，因此开始出台“限高”政策。特别是对一些三四线城市和县城高层的建设要求非常严格。

在2021年的9月份住建部和城乡结合部联合发布《关于加强超高层建设规划建设管理的通知（征求意见稿）》，通知中明确要求：县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

从这个通知中我们可以看出，未来县城住宅的高度基本不会超过18层，而且多以6层以下的洋房为主。这种情况下大家自然更愿意买容积率低、环境更好的低层住宅，一些高层住宅很可能最后沦落到无人问津的地步，被打入“冷宫”只是时间问题。

第二：小产权房

过去由于我国的房价持续普遍上涨，因此很多个人和集体也开始想办法建房。这些人一般是在农村集体土地上建设房子，这些房子没有办理相关证件，也没有缴纳土地出让金，因此其产权证不是由国家房管部门颁发，而是乡政府或者由乡村内颁发。严格来讲，小产权房是不能上市交易的，而且在交易的过程中购房者的权益也是不受法律保护的。

过去愿意购买小产权房的主要有两类人：一类是买不起商品房的刚需购房者，因为买不起商品房不得不购买价格便宜的小产权房。另一类就是认为未来国家一定会让小产权房转正的投资者，一旦未来小产权房获得转正的机会，他们将会大赚一笔。

而之所以说小产权房未来会被打入“冷宫”，一方面是因为去年自然资源部和农业部已经明确指出：未来不能够对小产权房进行确权，更不能通过确权的方式把小产权房这种土地违规使用进行合法化。这样规定基本让小产权房失去了转正的希望，小产权房一旦失去了转正的希望，其价值自然会出现贬值。这样对于第二类人来说小产权房转正的愿望落空了，这些人买的小产权房很可能会砸在手里，贬值抛售已成必然。

另一方面这两年很多城市的房价都出现了回落，很多刚需购买商品房的难度会不断降低，既然买商品房更加容易，自然没有人再愿意购买小产权。

综上所述，对于购房者来说，这两年买房尽量要避开这两类住宅，否则可能会出现买完就后悔的情况。对此你有什么看法？欢迎在评论区留言讨论。