前几天转发了一篇专家在博鳌论坛上的发言，特别提到了如何纾困楼市风险项目。

(资料图片)

昨天，新华社就报道了住建部、财政部、人民银行等相关部门出台了楼市纾困的方案：

核心在于两点：

1. 以“政策性银行专项贷款”的方式支持已售逾期难交付的项目，封闭运行，专款专用；

2. 查处逾期难交付背后的违法违规问题。

和我之前文章预测的几乎一致：要救那些有自救行为的房企项目，背后偷摸转钱的，必须秋后算帐。

这只靴子的落地，对后续楼市有着非常深远的影响。

1

关键词：国资、低价

还是以国有资本为主，目前看，私营资本暂时不会进入纾困基金。

因为收益率太低。

很明显，作为一项投资来看的话，纾困风险项目，是很难满足私营资金的投资回报要求的。

需要注意的是，银行虽然钱是“印”的，但依然需要支付成本，国有资金的优势在于资金成本比较低，低于LPR，略高于MLF。

资金成本低，那也是成本。

另外，纾困全国各地的风险项目，预计会是一个中长期的行为，这就要求金融市场在未来相当长的一段时间内都保持宽松的政策。

2

什么样的楼盘好救？

预售比例不高的楼盘好救，预售比例高的，相对难搞。

前面说了，纾困资金也是有成本的，单纯的帮已卖完的项目进行履约，没有收益的话，有点难搞。

所以，不排除，让部分已经买房的人，自己再补点钱，把房子盖完。

后续好卖的项目好救，难卖的难救。

一个项目，纾困资金进去了，但依然卖不掉，那怎么救？

还有个方法，搞成租赁用房，但也得好租才行。

一线城市当然好搞，但三四线城市大量的房子是缺乏实际使用需求支撑的，这种就难搞。

3

难点：如何回款

最难的并不是纾困，而是纾困资金如何回款。

哪怕不挣钱，本金也得想办法回来。

回款的终极奥义是：得让人去买房子。

买房子的前提是，市场对楼市依然还有上涨预期。

这才是关键。

4

房产的消费属性提升

未来，中国大部分二线以下城市的楼市，都会丧失金融投资属性，回归消费属性。

看平均数的话，暴涨的可能性不大，会保持温和上涨。

一线城市，大部分区域的房子，也是一样的，金融投资属性逐渐被挤压，消费属性逐渐凸显出来。

当然，依然会有很多投资属性很强的房子，因为大城市对房产，无论是投资还是自住的需求还是非常旺盛的。

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楼市的前路

无论是宏观经济还是纾困项目在微观的操作层面，要保持上述救市条件的稳定，那前提是：

货币环境持续宽松，并且价格还要继续走低。

资金成本的价格降低，是因为投资楼市的收益率在降低。

各地房价依然会上涨，可能只是温和上涨。

一线城市，会继续分化，该涨的继续涨，不涨的继续不涨。

来源：王大楼

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