北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

【资料图】

原告孙某芬向本院提出诉讼请求：1.请求判决立即停止对原告购买的位于北京市朝阳区一号房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.诉讼费由被告承担。

事实与理由：孙某芬与赵某杰系母子关系，2005年，孙某芬出资购买坐落于北京市朝阳区一号房屋并登记在赵某杰名下，2005年8月21日，孙某芬与赵某杰签订协议书，约定孙某芬为上述房屋所有权人，上述房屋的后续贷款均为孙某芬偿还。后因项某文与赵某杰追偿权纠纷一案，昌平法院作出判决赵某杰支付项某文1300万元及逾期利息，后赵某杰提起上诉，北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。因赵某杰未履行付款义务，项某文于2016年1月13日向昌平法院申请执行，昌平法院于2016年1月26日查封了登记在赵某杰名下的涉案房屋。

2019年4月，孙某芬向昌平法院提出书面执行异议，2019年4月29日，昌平法院作出执行裁定书，裁定驳回孙某芬的异议。原告认为，孙某芬为实际出资人，与赵某杰签订的协议书是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，购买房屋时，赵某杰尚无任何购买能力，后续贷款均为孙某芬偿还，故该情形属于典型的借名买房，该房产实为孙某芬的财产。根据相关法律规定，对涉案房屋的强制执行应当停止，故原告诉至法院。

被告辩称

被告项某文答辩称：不同意原告的全部诉讼请求，原告提交的证据不能证明涉案房屋归原告所有，该房屋登记在赵某杰名下，应认定房屋归赵某杰所有，因此，昌平法院的执行程序没有任何问题，原告起诉无事实和法律依据。

被告赵某杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其在庭前接受法庭询问中表示，对孙某芬主张的涉案房屋归孙某芬所有无异议。

法院查明

项某文与赵某杰追偿权纠纷一案，本院判决：一、被告赵某杰于本判决书生效后七日内支付原告项某文款项一千三百万元；二、被告赵某杰于本判决书生效后七日内支付原告项某文逾期利息。赵某杰对判决不服上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院经审理判决驳回上诉，维持原判。因赵某杰未履行生效判决确定的义务，项某文于2016年1月13日向本院申请强制执行，本院立案执行。执行过程中，本院于2016年1月26日查封了登记在赵某杰名下的涉案房屋。现涉案房屋已被拍卖，孙某芬仍坚持其诉讼请求。

本案中，孙某芬提交房屋付款方式明细表、还款凭证、孙某芬与赵某杰签订的协议书证明涉案房屋由孙某芬出资购买，并主张涉案房屋应归孙某芬所有。庭审中，孙某芬主张涉案房屋贷款于2006年已还清，由于赵某杰一直在国外，涉案房屋又办理抵押贷款，故一直没有办理过户手续。

裁判结果

驳回原告孙某芬的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

法律规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，“不动产登记簿是物权归属和内容的依据”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”

从上述法律规定可以看出，判断赵某杰是否为涉案房屋的权利人应以不动产登记为准，即使赵某杰与孙某芬之间就涉案房屋的权属有过约定，但房屋具备过户条件至今已有十余年，在如此长的时间内双方未办理过户手续，在涉案房屋被查封后，孙某芬对涉案房屋所有权提出的异议不能对抗执行程序，因此，孙某芬要求停止对涉案房屋的强制执行及解除查封，没有事实及法律依据，法院不予支持。