天天快资讯丨深圳有“龙哥”,地产界都在学

2022-12-01 18:06:17来源:东方资讯

支持房企融资的“第三支箭”射出,地产股沸腾,等待救援的地产大佬们又被赋予了一线生机。


(资料图片)

但有的地产大佬泰然自若,他是星河集团掌舵人黄楚龙。在《2022胡润百富榜》上,众多地产富豪落榜,而他以650亿的身家位列第61位,相比去年上升了32个位次。

黄楚龙,江湖人称“龙哥”,深圳隐形富豪。他掌舵的星河集团,资产超千亿,业态涵盖地产、物业、投资等多个板块。众多民企偃旗息鼓之下,他治下的星河地产在公开市场逆势拿地,还拿了几个旧改项目。

但他本人极其低调,鲜少露面,有的只是他流传已的“土话”:“你不好,我好个鬼”、“不赚钱,是犯罪”、“金杯、银杯,不如客户的口碑”……

此等环境下,财富上涨、逆势扩张,不得不说一句:社会我“龙哥”。

有多少钱,办多大事

黄楚龙儿子的婚礼,曾轰动深圳。

据称,当时黄楚龙包车请来500多名同乡前来喝喜酒,且不收份子钱,反而给每人发了红包;姜育恒、林子祥等明星助阵婚礼有现场,主宴会厅还通过卫星信号传输婚礼现场实况。

这约摸是公开信息中,黄楚龙仅有的“高调”时刻。

被视为“深圳隐形富豪”,黄楚龙行事异常低调,鲜少出现在公开场合,也极少接受采访。他执掌下的星河集团,亦称得上地产圈的异类。

在圈内,星河“不爱借钱”的名声传得很开,这源于黄楚龙“有多少钱,办多大事”的理念。这与多数房企“高杠杆、高周转、强扩张”的跑马圈地策略截然不同。

▲星河集团创始人黄楚龙。

在他的治下,星河集团虽资产规模超千亿,但负债却极低,甚至被称为深圳的“现金王”。

从一开始做住宅地产,到布局商业地产、金融,再到产业地产、创投,星河集团用了34年的时间,期间一直没有上市,到现在也只将旗下的商业运营服务公司星盛商业(6668.HK)推向资本市场。

在这之前,他还因“不借钱,不上市”,被成为地产界的“老干妈”。

也正因此,外界难以知道其详尽的经营情况。

不过,从其发债主体星河实业(深圳)有限公司(下称“星河实业”)可一窥其良好的负债情况。

手里有钱,短债压力小。据联合资信发布的星河实业2022年跟踪评级报告,星河实业2021年现金短债比达5.4倍,过去三年(2019年-2021年),资产负债率保持在55%-57%的水平,且在债务结构中,长期负债占比均在80%以上。

▲星河实业债务情况,无冕财经制图。

作为低杠杆的信奉者,市场上鲜有星河拿地冲规模的信息。

星河的拿地节奏并不猛。据克而瑞地产百强拿地榜单,2019年-2021年,星河地产仅在2020年以72.8亿元的拿地金额上榜,排名第 93,其他年份并未上榜。

与动辄千亿的房企相比,星河地产的规模亦不起眼,2021年销售规模才突破400亿,在克而瑞2021年房企销售榜单上排名第66。

不过,也是因为过往的“胆小”,现在的星河反而能逆势拿地,保持经营节奏。

去年,以国企为主导的深圳、广州、南京第三轮集中供地中,星河均有收获;旧改方面,接连拿下广州荔湾区龙溪村、黄埔华甫荷村、南沙珠宝文旅小镇二期(天益村、大稳村)旧改,总投资额超270亿。

2021年406.3亿元的销售额,同比2020年增长了16.42%,这在一众房企业绩下滑的情况下亦是不易。

“不赚钱,是犯罪”

“做企业不赚钱,不是犯错误,而是犯罪。”在规模论盛行许久的地产圈,黄楚龙更重视利润。

为了实现利润最大化,星河在布局上聚焦核心区位,甚至形成了“星河所到,必定中心”这样的印象。

在深圳做地产起家,黄楚龙一开始就瞄准了高端住宅的开发。2006年,星河丹堤热卖,109套别墅卖出了9亿,成为“深圳十大明星楼盘”之一,一举树立星河“高端楼盘开发商”的形象。

也是在2006年,深圳福田星河COCO Park购物中心开业,这个购物中心至今仍为深圳市地标级商业,此后,星河在福田开发的商业综合体深圳星河发展中心、丽思卡尔顿酒店等相继面世。

据称,黄楚龙在福田中心区的土地储备之高,仅次于潮汕老乡李嘉诚。而这时候的星河,已经将版图由住宅拓宽至商业地产,包括写字楼、购物中心、酒店等。

这些核心区的物业,如今仍在为星河贡献真金白银。

比如,地处福田CBD、与地铁无缝衔接的星河COCO Park,2021年出租率高达98.04%,全年租金收入就达3.08亿元。这单个项目,就占星河实业旗下主要购物中心2021年总租金收入的48.2%。

整体上看,星河实业的主要收入来自深圳购物中心、写字楼等商业物业租赁收入,2021年这一数据为13.69亿元,占比77.56%,毛利率则高达76.77%。

▲星河实业部分商业运营数据,无冕财经制图。

另一表现,便是星河对旧改的偏好。旧改赚的是慢钱,资金需求大,但利润也相对可观。

星河在2004年就开始布局,据官网披露,公司目前在粤港澳大湾区运作项目超80个,已有50多个项目推向市场,累计更新改造面积超2000万平方米。

▲星河部分城市更新经典项目,图片来自“克而瑞深圳”。

比如位于深圳光明区的星河天地项目,原是丰安旧工业区,总建面达60万平方米。2018年首度开盘,至今仍在开发。

据克而瑞深圳数据,这个楼盘去年全年销售额82.11亿元,在深圳普通住宅销售T0P10中排在第五,贡献了星河地产深圳区域的大部分销售额,占比71.52%。

略微超前半步

“做企业要顺潮流而动,做产品要顺市场而动,略微超前半步。”这是黄楚龙的另一经营哲学。“超前”,讲究抢占先机,把握机遇,而“略微”,则是“超前”的度,不能过分,防范风险。

这点从星河业务布局节奏上可以看出。

在2005年开发星河COCO Park时,深圳福田中心区还没有成规模的商业。而从星河COCO Park开始,星河开始在中心区布局商业地产,先一步在深圳建立起商业运营能力,同时期的万科、中海地产、招商地产等,均难以与之匹敌。

2009年,星河便开始涉足金融领域,参股阳光保险集团,成为第一大股东。隔年,参股深圳市创新投资集团(深创投),成为仅次于深圳国资委的第二大股东;参股深圳福田银座村镇银行,成为其第二大股东。

地产本就跟金融难分家,金融投资直接为星河地产主营业务提供支持。

特别是参股本土创投“一哥”深创投,星河赚钱能力得到提升。参股第二年,深创投一份年度分红方案曝光,星河分红额度达到1.45亿元。

此后,星河便跟着深创投试水投资,还成为中国最大的市场化母基金、靳海涛创立的前海母基金的LP(有限合伙人),也是国家中小企业发展基金的LP。

到2019年,星河直接将旗下的股权投资业务独立出来,正式成立星河资本。隔年,星河又入股了另一家头部创投机构、同样位于深圳的基石资本。

据官网信息,目前星河资本自有资金及基金管理规模超150亿元;根据公开资料,星河资本被投的企业200余家,其中36家企业已成功IPO。

▲星河资本投资的部分企业,图片来自星河集团官网。

把握机会,顺势而为,循序渐进。这一步,星河用了近13年,与地产圈内另一跨界资本碧桂园创投相比,后者高举高打,4年成形,风格截然不同。

“地产+金融投资”的布局,让星河切入产业地产成了“有备而来”,而这一布局又让星河抢在众多房企前头。

标杆是深圳·星河WORLD。以这个项目为起点,星河形成了“产城投融”的创新发展路径,即以股权投资为纽带、以金融赋能,孵化创业企业、培育新产业。

▲星河产业“产城投融”模式,图片来自“产城观察网”。

过往的投资布局以及产业资源积累正是这个项目做成的关键。

“星河产业成功运作的重点支撑在于股权投资。一方面,在股权投资行业的积累,为前期投入解决大量的资金需求,另一方面也为星河产业导入积累大量的企业资源。”克而瑞分析称。

具体到操作层面,星河以股东以股东身份对企业进行投资孵化,解决长期现金流的匹配外,又创新性地提出“租金/服务/产权换股权”模式,把园区变成发掘投资项目和投后管理的载体。

深圳·星河WORLD亮相的2014年,星河产业集团正式成立。也是在2014年,房企才扎堆切入产业地产,星河又“略微超前半步”。

目前,星河产业布局近20城,运营及在建面积超180万平方米,产业地产规模在全国可排进前十。

“你不好,我好个鬼”

“龙哥”,这个透着江湖气的名称,是黄楚龙更为习惯的称谓,而不是“黄总”。

黄楚龙的这股江湖义气,渗透在他管理企业过程中。“做人要有义气,做企业要有信誉”、 “你不好、我好个鬼”,是黄楚龙被熟知的口头禅。

“进入碧桂园之后,别人问我的诚信特质从何而来时,我说就是从龙哥那里学来的。”碧桂园总裁莫斌在星河集团30周年庆典上受邀讲话时,如此说道。

莫斌说,在央企任职期间,他曾带领中建五局承担着星河项目的施工任务,“龙哥每次来开协调会时,首先会问我们两个问题。一、我们有没有按合同及时付施工款?二、星河人员对你们有没有为难?有没有吃拿卡要?”

在他看来,黄楚龙作为甲方,没有盛气凌人,而是先律己后律人,这是一种合约精神。

“金奖、银奖,不如合作单位的褒奖;金杯、银杯,不如客户的口碑。”这也是黄楚龙的经典语录,星河由此在业内积攒了不少好口碑。

草莽出生的黄楚龙在用人方面,也有自己的一套。“我是潮州佬,没有文化。”早年,黄楚龙在多种场合毫不讳言自己书读得少的遗憾。

在他看来,“钱财比不上人才,资金比不上智慧”,人力资源是星河的第一资源。但在人才选用上,又给自己定了“红线”,即不孝、赌博、吸毒三种人不用的准则。

看回星河的业务经营,正如黄楚龙定下的“三不做”原则——控制不了不做,支付不了不做,变现不了不做,看似“胆小”,实则稳扎稳打,循序渐进。

相比高举高打,黄楚龙更爱闷声发大财,他的经营哲学,值得一学。

标签: 购物中心 股权投资

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