作者 | 周梦婷

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编辑 | 田晏林

一贯讲究“事人匹配”的房企“老大哥”万科，最近两年不断爆出人事变动。特别是对高管团队，董事长郁亮似乎下了很大决心。2023开年，市场又传来万科大刀阔斧地调整高管团队的消息了。

1月30日，据媒体报道，万科原北京区域副总经理曾巍出任东北区域首席合伙人，原东北区域首席合伙人林曈担任北京公司总经理。

在此之前，2022年12月16日，万科刚刚对上海区域进行了高管调换，其中万科开发经营本部CEO张海不再兼任上海区域区首，由原上海区域副总经理、业绩第一的杭州公司总经理吴镝升任上海区域“掌门人”。

紧接着2023年元旦过后，万科南方区域再发生高管变动。1月6日，原东莞万科总经理周嵘出任深圳万科总经理，南方区域副总经理李东接任东莞万科总经理一职。

两个月之内，在北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北这七大区域中，万科已对其中四个区域的管理层进行了调换。

对于万科频繁的人事换防，上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，万科在人事方面做出的调整，体现了新的一年组织架构优化的导向。“此类调整职务有升有降，但总体上和各个企业的资源优化等有关，尤其是涉及一二线城市的职务调整，体现了对此类城市业务的重视。”

（万科董事长郁亮。图源/视觉中国）

开年人事大换防

公开资料显示，曾巍是万科“老将”，2003年大学毕业后就加入该公司，在万科南昌、海南、杭州等分公司任职，担任过营销管理部经理、战略投资助理总经理等职务。

之后，曾巍北上，深耕万科原北方区域，在担任烟台公司总经理期间业绩突出，曾在2015年至2017年期间，将万科在烟台公司销售额从16亿元提升至100亿元。

2021年6月，万科拆分北方区域之后，卢冰担任北京区域首席合伙人，曾巍成为北京万科副总。万科方面告诉市界：“曾巍在担任北京区域副总期间，协助卢冰分管营销、运营等核心板块，其在销售领域积累了丰富作战经验。”

而这也成了曾巍此次出任东北区域首席合伙人的原因。“此次安排北京区域副总经理曾巍接任东北区域首席合伙人，主要是基于东北区域业务特点和业绩难点，来选择相匹配的将领。”万科方面透露。

据悉，在东北，万科的销量一直名列前茅。据中指研究院统计，2022年1~12月，万科以销售额191.7亿元、销售面积184.7万平方米的成绩，蝉联双榜冠军。

“东北区域业务主要集中在住宅领域，虽然过去一年保持了该区域市场排名第一的地位，但后续住宅销售压力大，安排熟悉北方市场、擅长销售突破、敢打肯拼的将领担任东北区域负责人，有助于东北区域更好地应对当下挑战。”万科相关负责人表示。

而一直驻扎在东北区域的林曈，也是万科的“老将”，2008年，在沈阳已工作两年的他升职成为沈阳万科管理层，2014年又在烟台万科担任总经理一职。2019年，林曈升任为万科集团东北管理中心总经理兼长春万科地产总经理。

2020年初，林曈调任沈阳万科，担任总经理；2021年6月，万科北方区域拆分之后，他又被委任为公司东北区域首席合伙人，直至此次被调任为北京公司总经理。

对于北京和东北区域互换区首，万科方面表示，北京公司作为集团业务重镇之一，也是首都所在地，复杂度和难度很大，对将领的成熟度有更高的要求，“过往由卢冰兼任北京公司总经理，此次安排林曈调任北京公司总经理，主要是希望补充北京团队力量，林曈作为资深将领，有着丰富的运营管理经验，也是北京人，公司希望北京公司未来能有更好的业绩表现。”

根据中指研究院发布的2022年1~12月北京房地产企业销售业绩TOP20榜单，万科销售额仅为129.5亿元，排位十名开外，销售面积43.8万平方米，排在第六位。

财报显示，2022年上半年，万科在北京区域销售面积占比17.2%、营收占比为12.47%的情况下，权益净利润仅为9.19亿元，占比6.98%。换句话讲，虽然万科在北京区域的销售成绩还可以，但盈利表现差强人意。

（万科2022年上半年财报截图）

万科高管的新课题

不可否认，近两年房地产行业下行期，即便是行业公认的“优等生”，万科在销售、盈利、化债等方面也感受到压力。“反思”“解题”成了万科管理层对外释放的关键词。

2022年上半年，在碧桂园、中海地产、华润置地等地产公司净利皆下滑的情况下，万科营业收入、净利润实现双增长。据中指云房地产企业销售业绩TOP100榜单，2022年，万科仅次于碧桂园，以3337.8亿元的销售额摘得榜眼。

尽管横向对比业绩突出，但从中指研究院统计的数据看，2021年，万科在销售面积仅为718.3万平方米的情况下，获得了6203亿元的销售额；而2022年的销售面积为2073.2万平方米，销售额只有3337.8亿元。可见，回款成了万科最近一年的要务，不惜以价换量加速推盘。

在企业里，人是要随着事变的。这也不难理解万科为何频繁调整高管团队。

2019年2月，郁亮首次对外透露将在万科内部启动“大江大海”计划，特别强调“这是针对组织重建和人事匹配的过程”。

2021年，在内部转型发展通气会上万科宣布，将全面加速开发经营服务并重的转型发展，为此将启动一系列组织和人事安排。当年9月16日，万科北京区域发生了人员变动，天津公司首席合伙人、总经理职务张建新被烟台万科总经理王一川代替，张建新不再担任北京区域BG经营管理团队成员，职级由集团GP（核心合伙人）下调一级至SP（骨干合伙人）。

而今年初，又把周嵘推到了深圳万科总经理的位置。据了解，作为万科大本营所在的区域，2022年以来，南方区域开发业务业绩出现明显下滑，对公司整体营收、利润的贡献比均被上海区域赶超。

在严跃进看来，企业一旦进行人事方面的调整，说明对于新一年夯实发展基础、提振业务的期许，同时也说明，部分过去有债务压力的企业还是有很多新的发展机会，“这也对投资者有非常好的启发。”

1月28日，在广东省高质量发展大会的“推动房地产业平稳健康发展”分论坛上，万科总裁祝九胜坦言，2023年仍然是房地产行业面对挑战和倍感压力的一年。

如此来看，房企主动调整或许好过被动适应。不过，从另个层面看，频繁的人事换防后，各部门之间如何配合，如何稳定内部治理，是留给万科高管的下个课题。