房地产增量时代，大中小城市的楼市一荣俱荣，现在到了存量时代，有的只是分化、分裂。那些关于房价猛涨的整体性、概括性判断，越来越站不住脚了。

【资料图】

冰川思想库特约撰稿丨熊志

沉寂许久的房地产市场，开始格外热闹了起来。

这两天，“疫情三年，涨回来只用了一周”的话题登上了热搜。曾经人烟稀少的售楼处，再次门庭若市。一位中介对媒体侃侃而谈，“恐慌，生怕买不到，真的不缺购买力”。

一周涨回三年前，我们又来到了暴涨的前夜？

01

楼市在回暖，在复苏，这个判断当然是成立的。

前几天，在睡前刷短视频时，看到一个深圳房产中介的同城直播，镜头里的售楼处，人声鼎沸，这让我一度以为是错觉，深圳的楼市，已经“狂飙”到了需要深夜排队抢房的地步吗？

后来，这事不仅被证明是真的，还登上了热搜。据报道说，那个楼盘位于深圳龙岗区，位置相当偏僻，首付三成大概90万元，开发商送60万元，等于只要30万元首付就能签约。

于是出现了一个很奇妙的现象，一边是一批提前上车没享受到优惠的购房者，在旁边举着退房的牌子维权；一边是长长的抢房队伍，人们通宵排队，试图用30万的低成本，实现他们在深圳的安居梦。

深夜抢房的队伍中，我不知道其中有多少是雇佣充场的“托”，看数据成交确实不错，据说2月17日当天就卖出去了17套。

▲售楼处门口提前排队的人群（图/网络）

后来，这一变相降低首付的政策，很快就被叫停了。但如此热闹的场面，放在一年前是不敢想象的，它说明购买力在重新跑步进场。大城市的市场，永远有你想象不到的疯狂。

这并不奇怪。为了缓解下行压力，地产利益链上的各方，能拿出来的刺激手段不断拿出来，试图激活市场信心。

比如就在昨天，扬州打响了三四线城市取消限购和限售的第一枪。相较于试探性地松绑，武汉则直接摊牌了，将房地产行业定性为“困难行业”，给楼市刺激政策披上了“稳经济”的外衣。

开发商就不用说了，被提前还贷潮折磨的银行，为了鼓励大家贷款买房，同样坐不住了，房贷年龄延至80岁，行不行？不行那就90岁。

延迟退休加延期还贷，成了刺激楼市的又一剂强心针，果然是“办法总比困难多”。

02

现在的房地产市场，给人以一种要把失去的三年抢回来的感觉。

政策端在刺激，开发商在让利，中介在吹风，炒房客摩拳擦掌，就连专家学者也开始摇旗呐喊了。前两天一位学者就鼓吹道，“兔年楼市必将回暖部分城市可能出现‘缺房’现象”，营造出一种暴涨前夜的感觉。

对很多人来说，买房是买个升值的预期，在全方位的气氛烘托煽动下，想要让他们按捺住买房的冲动并不容易。但盲目鼓吹“疫情三年，涨回来只用了一周”，是不是合适？

对此，我是有些怀疑的。

首先，这一说法在数据层面没有任何支撑；其次，它忽视了一个重要因素——中国的房地产市场早就不是铁板一块的了。三四线的楼市和一二线的楼市，核心区域和郊区，完全就是冰火两重天的两个世界。

深圳人深夜通宵抢房，能证明十八线城市的楼市，在快速反弹吗？上海楼市的成交量在显著增长，能代表县城楼市的库存在加速出清吗？当然不能。

别说上海、深圳，同样是小城市的西双版纳，尽管这两天据说“涨了很多，每平米涨了1500—2000元”，但它同样代表不了广大小城市的现状，它顶多能代表一个旅游城市的阶段性爆发。

说白了，现在的房地产市场，根本就没有所谓可以用一句话简单概括的基本面了。

房地产增量时代，大中小城市的楼市一荣俱荣，现在到了存量时代，有的只是分化、分裂。那些关于房价猛涨的整体性、概括性判断，越来越站不住脚了。

图/图虫创意

影响房价的因素有很多，核心无非是供需关系，城镇化高歌猛进时，大量的农民进城，县城楼市也有春天，现在城镇化放缓，人口开始负增长，根本已经没有那么多新增购买力了。

关于房价走势有个知名判断，叫“长期看人口”。一二线城市有源源不断的人口流入，三四线城市，甚至十八线城市，楼盘还在不断建，但产业空心、人口流失，哪来那么多接盘侠呢？

去年，因为想让家里人从村里搬到县城，在网上看了一些房，也加了一些中介好友，后来发现，一些总价才三四十万的房子，挂了大半年都卖不出去。

县城的房子早就不好卖了，没有疫情也一样。不知道你有没有发现，返乡置业的话题，这两年基本消失了？

03

从经济大局的角度考虑，房地产行业当然需要提提气。楼市活跃不起来，土地财政遇冷，地方债风险会越来越大。房产大幅贬值，相信广大购房者也不会愿意看到。

但我总觉得，经历过前些年的野蛮生长后，我们应该认识到一个基本事实——这一行业应该尊重它的规律，而不会是一味地人为造势、吹风，靠胡说来营造出一种虚假的繁荣。

一线城市的楼市在复苏，不代表所有城市都在快速回弹。局部回暖和全面回暖，积压的刚需释放和地产市场步入稳定的上行期，这是两个概念。

现在的问题是，在“疫情三年，涨回来只用了一周”这类缺乏论据支撑的口号式论断的煽动刺激之下，人们很容易对当前的市场出现失真的判断，焦虑地进场搏杀。

这几天，一位短视频博主“小张”爆红，她的内容挺简单，就是教人们如何坐公交车、如何坐地铁、如何一个人去医院看病。这些在大城市生活惯了的人看来稀松平常的技能，为何还需要专门的指引教学？

原因很简单，在大城市之外下沉市场，还有基数庞大的小镇、乡村人群，他们没有接触这些现代化的元素，所以需要刻意地去学习。如果说非要有基本面，那五环外他们可能才是。

图/网络

房地产市场也是一个道理。

算上县级市、地级市和直辖市，中国有600多个城市，“疫情三年，涨回来只用了一周”，哪怕是发生在某个大城市的真实情况，也不要以偏概全，把它当做一种整体局面。

这不单单是报道价值的问题。说白了，房地产行业关联利益太多，相较于唱衰，往上行方向吹风造势，一味鼓吹房价要暴涨，是符合很多人利益的。

最后猜一下，“疫情三年，涨回来只用了一周”，是如何传开的？反正报道是这样说的，“不少房产中介这几天都在社交平台疯传这句话”。是的，不是别人，正是房产中介。