北京楼市回暖,购房者预期升高
近期,北京楼市回暖的声音不绝于耳。
2月17日,苏琼在看了近两个月的房子之后,终于从到底是购买回龙观还是天通苑的纠结中走出来,选定了天通苑北二区一套150平方米的房源。
“房子挂到中介平台不足一个月,我就拿下了。”苏琼是典型的刚需购房者,2017年大学毕业后留在北京,如今户口问题解决,只待解决房子问题。
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苏琼告诉时代周报记者,虽然还想再多看几套房子,但最近听到很多消息说北京楼市回暖,怕房价上涨,最终还是选择抓紧时间购房。
与苏琼一样的购房者不在少数。北京中介小夏向时代周报记者说道,春节过后,北京二手房市场呈现出成交量上涨、成交周期缩短的特点,而成交的大多数客户为刚需和刚改客户。
中指研究院数据显示,北京市二手住宅周度成交连续两月在3000套以上,最新一周(2.13~2.19)成交3761套,处2022年以来周度成交高位。
中指研究院市场研究总监陈文静向时代周报记者表示,究其原因,一方面疫情影响逐渐消退,同时经过春节假期部分需求积压,节后市场购房需求得到释放;另一方面,随着经济复苏,政策大环境宽松下,购房者市场预期得到修复,特别是刚需客户,置业积极性提高,促进楼市情绪转暖。
但北京楼市的回暖带着一定程度的“理性”。多位中介告诉时代周报记者,近期,北京二手房只是迎来成交量的上涨,房价并没有明显波动,算不上真正意义的回暖。
“成交量上涨,售房者价格预期提高,几乎没有议价空间,但刚需者对些许的提价尚能接受。所以当下呈现的状态是,买卖双方对于市场的预期基本能够匹配,市场整体的循环呈现出健康且正向的特点。”在安居客研究院副院长李震看来,未来北京房价或将在价格维稳的基础上,保持缓步上涨的节奏。
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成交量上涨
中介们认为,北京楼市当前确实正处于上行阶段。
“现在可以说是相当不错,年后的成交量远高于近3年均值。”中介孙斌向时代周报记者说道。
而中介邢强也感受到了购房端的积极性。他告诉时代周报记者,春节后,平均每天的客户量和看房量比之前增加了30%左右。
中介张玲向时代周报记者提供了一组所在中介平台的数据,周末的单日成交量平均在600多单,而春节前的成交量在400单左右,上涨了近50%。
根据诸葛找房数据研究中心监测的数据显示,2月1日至2月23日,北京二手房成交11638套,环比上涨74.07%,同比上涨96.29%。
对于成交量上涨的原因,合硕机构首席分析师郭毅向时代周报记者表示,首先在于经济层面的预期。
如今,整个就业、消费环境正在复苏,在此基础上,购房人对自己的收入、就业前景抱有积极的看法,同时现在的房价还处于相对底部的阶段,购房者对未来抱有预期;其次,楼市调控逐渐放宽,引发购房者预期升高,目前北京打响“一区一策”,也让购房者的心态更加积极。
不过,多位业内人士亦表示,虽然北京二手房市场逐渐上行,但远没有达到火热的地步。李震提供了一组数据,2月13日—2月19日,二手房成交量创下了近20周新高,并且按照当前速度来看,2月成交量很有可能突破1.3万套。而去年北京二手房单月成交最高点时为3月份,月成交量超过1.7万套。
“按照春节假期后的周期来看,今年的高峰节点和去年的基本一致,但在疫情政策优化的前提下,事实上今年北京市场热度虽然在上行,但尚不及去年同期,整体来说市场热度还不够。”李震说道。
刚需入场,量涨价稳
北京二手房成交量上涨的同时,多位中介告诉时代周报记者,房价却没有明显的上涨。
记者在调查中发现,2月1日至今,二手房成交结构中,主要以刚需置业为主。而多数刚需购房者的入场在客观层面上确实推动了成交量的上涨,但他们在短时间内,并不会使房价产生明显波动。
“刚需盘为主的结构导致价格波动小,换个角度说,如果价格涨得太猛,超出刚需者购买能力,则不会产生交易。”孙斌向时代周报记者说道。
2月23日,孙斌所在的劲松门店上架了一套房源。由于中介方还未进行实勘,且业主未提供身份证和房本,故该房源只展示在内网,并未在外网发出。据孙斌所说,这套房源价格适中,且户型为全明格局、南北通透,两居室电梯房,属于标准的优质刚需盘。
“上架的当天就有12组客户客户想约谈。”孙斌和同事把这套房源发给了一直在跟进的客户,很快就得到了想要看房的回应。据孙斌所说,2月23日晚间,也就是房源挂出的当晚,这套房源已经成交。
邢强最常带购房者看的小区是百环家园,该小区是塔楼结构且密度大,房价在双井片区常年处于低位。“这个小区很好卖,首先价格低,其次位置不错,属于性价比高的刚需盘。”邢强告诉时代周报记者,2月1日——2月21日,该小区已经售出10余套二手房源。
张玲有着同样的感觉,位于甜水园的几套刚需盘,一直有客户不停地向她进行咨询。以一套位于道家园的两室一厅为例,总价为498万元,于2023年2月22日在中介平台挂牌。截至2月24日,距离挂牌仅过了2天,已经吸引了13次带看。
针对于刚需购房者“跑步”进二手房市场的现象,李震表示,在北京目前的市场环境下,大部分改善置业者都向新房市场倾斜;而随着新房的价格走高、产品规划越来越偏向大面积段,刚需受到了严重挤压,主观上也更多地就流向了二手房市场。
这波回暖能否持续?
虽然目前北京二手房市场似有回暖迹象,但多位业内人士向时代周报记者表示,回暖势头能否延续,还要看北京的调控政策会不会有继续优化的空间。
“如果二手房政策出现调整,如首付比例、购房利率优惠等,市场可能会持续升温,如若没有,市场亦有可能在轻微小阳春后再次下行。”中原地产首席分析师张大伟表示。
郭毅向时代周报记者分析称,购房者买房的缘由一方面在于改善居住条件,另一方面在于财产保值增值的诉求,如果目前只是氛围上感觉回暖的话,购房人也会有自己合理的判断,在没有一个清晰共识的情况下,依然还会有一部分人继续观望。
郭毅进一步表示,而如何将这波观望的人群变成真实的购买力,则依赖于政策的调整空间。“比如说降低购房门槛,才能把预期的利好变成实实在在对楼市的推动。”
事实上,2022年年初至今,全国多个城市密集颁布多条刺激楼市政策,从降低首付比例、放松限购到降低首套房贷款利率,诸多政策轮番上阵。相较于其他城市,北京的调控政策一直较为严格,并没有参与到此前的调控大军里去。
但今年1月,北京市政府印发了《2023年市政府工作报告重点任务清单》,其中232条提到,完善“一区一策”调控措施,支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。
而在去年的9月23日,北京市住建委和市规自委印发《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》将二手房交易“连环单”由过去的串联办理调整为并联办理,以提高房屋交易效率、降低购房成本。
李震表示,可以肯定的是,目前购房者和售房者的预期都有所回升,而且相比过去几年,疫情对市场成交的影响不再,再叠加包括“连环单”在内的一系列楼市宽松政策频出,利率也维持在相对的低点,这都使得未来市场回稳基础增强,有望持续上扬态势。
陈文静认为,2023年,北京政策端亦存在一定优化预期,北京房地产市场成交规模有望保持在高位。