从接力贷到合力贷再到连心贷，从所谓的“0首付0月供”到展销会上惊现的胸口碎大石，层出不穷的营销套路背后，凸显的是地产市场试图激活合理住房消费需求。

其实，在坚持“房住不炒”的红线之下，引导市场预期朝着健康、正确的方向前进，近期看似花样百出的营销手段也有其一定的合理性，但行业内部还需警醒单纯的炒作，规避潜在的风险。

(相关资料图)

花式雷人营销，开发商真的是着急了？

2月12日，河南上蔡县一房产展销会上出现了钢管舞和胸口碎大石等节目表演。舞台上，跳钢管舞的女子衣着暴露，舞台的背景板上显示“上蔡县房产展销会”。

网友对此议论纷纷称，办房产展销会本身是好事，但活动中出现此类不雅节目不合适。对于此事件，当地给出的回应是追责。

但网友认为，这种营销未免太雷人，到底是楼市回暖点燃了大家热情，还是楼市下行让开发商着急了？其实，除了这种“现场性”十足的营销炒作外，有关月供和贷款的“话题性”营销，近期也屡屡刺激大众神经。

比如，河南安阳一楼盘发布的“0首付0月供你买房我还贷”广告，以及深圳某楼盘“3成首付只需30万元，开发商送60万元不用还”的销售语。

“雷人营销等炒作行为的背后，其实是房企以及中介机构对于加速去化、加快回款的迫切诉求，尤其是伴随着疫情防控调整，多城首套房贷利率下调，多城限购限售等政策的松绑，购房者们想要抓住这一低价上车的机会，与此同时政策利好的释放也开始让闻风炒作现象增加。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄说，但不得不提的是，这些营销噱头背后可能隐藏着未知的风险性，对于购房者而言，切忌陷入营销陷阱，购房者需要理性对待，不要贪图低价而陷入不良中介的违规操作，如遇到违法违规宣传也可以向相关部门进行举报。

对于围绕首付款类推出的营销套路，北京金诉律师事务所律师王玉臣表示，从商品房销售的角度来看，这种0首付的方式也是违规的，0首付往往伴随着开发商垫资、融资、首付贷等违规操作，这种方式本身就是明令禁止的。早在2017年的《住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》中，就明确规定严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资。

王玉臣指出，购房合同、贷款合同都必须以实际成交价为准。如果接受了开发商赠送的首付，购房者也涉嫌骗贷银行。若银行在审批房贷时发现问题，可能会直接拒绝放贷，此时购房者如果交不出全额购房款，将面临违约风险。

花式贷款频现，是为创新还是为逐利？

除了各式开发商的营销手段变化，近期屡屡被媒体提及的各种贷款模式，也成为公众热议的领域。

近日，在广西南宁房贷年龄期限可延长至80岁的消息登上热搜后，贷款年龄不断刷新上限。

就在2月16日，南宁某房企“重磅利好，贷款年龄最长达100岁”的营销海报再度引发热议，有网友甚至将这种接力贷产品称为“百岁贷”。

销售人员给出的解释是，“最长可贷至100岁”是合作银行的接力贷产品，借款人不超70岁，再加子女做共同借款人，贷款年限最高可以贷30年，借款人和实际贷款年限最长可到100年。

最终，当地多家银行对此消息进行辟谣，但关于此类超长贷产品的推出并没有停止。2月20日，广州传出房贷借款人最高年限放宽至85岁的消息。不过和一般的接力贷相比，广州的借款人必须是一个主体，直系子女只能做担保，不是借款人。

2月22日，在早年就有部分银行作为贷款方式推出的“连心贷”也引发了关注。由于“连心贷”是把未婚男女朋友作为共同还款人，分手后可能会产生纠纷和不小的法律风险，很容易引起大家的顾虑和质疑。因此，“连心贷”的推广难度较大，实际需求有限。

延长房贷年限，对房产市场意味着什么？

对于此类产品，网友也提出了自己的质疑，“如果人在80岁前没了，房贷谁来还”？有业内人士解释，市面上宣称的80岁、90岁和100岁的贷款年龄，是指“贷款期限+申请贷款时借款人年龄”，并非申请贷款时借款人年龄。

也就是说房贷申请人的年龄加贷款期限之和不得超过80年等。目前全国大部分银行规定的上限是70年或75年，但北京也有个别银行将此上限提高至80年。

在业内人士看来，部分地区适度放宽房贷年龄期限，旨在进一步提振房地产市场消费。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，近期北京、上海、成都、宁波、无锡、南宁等地部分银行纷纷延长最高贷款年龄期限，如成都部分银行推出“合力贷”，贷款人贷款年限及年龄之和最高90岁。

对购房者而言，延长最高贷款年龄期限为有购房需求的老年人提供了政策支持，降低了老年人的购房门槛，有助于该群体住房需求的释放，保障老年群体的住房需求。

对银行而言，老年人群购房，儿女作为共同借款人或担保，有利于一定程度上降低贷款出现风险的概率。短期来看，延长最高贷款年龄期限的政策有望在更多城市出现，信贷端支持住房需求力度或将进一步增强，满足中老年人群合理住房需求。

陈文静介绍，近期全国多地从信贷端加大对房地产的支持力度，据中指研究院统计，无锡、扬州等约30城陆续将首套房贷利率下限降至4%以下，一定程度上降低了购房成本。同时，近期北京、上海、成都、宁波、无锡、南宁等地部分银行纷纷延长最高贷款年龄期限或放宽“接力贷”政策，促进部分需求释放。预计未来信贷端支持房地产的政策力度将继续加大，部分城市或适当放宽认房认贷标准，另外，不排除更多创新型举措跟进，进一步降低购房成本和购房门槛，满足合理购房需求释放，带动房地产市场逐渐企稳。

易居研究院研究总监严跃进也表示，此类事件至少说明各地商业银行针对目前房地产市场的交易行情落实了宽松的贷款政策。单纯从出发点来说，本身不需要苛责，说明各地银行主动对接市场，主动针对目前房贷中存在的问题进行了信贷产品的创新，这是值得肯定的地方。也是目前房地产市场复苏中的金融机构的相关动作。

过度推销房贷，不排除后续会有政策规范

严跃进也指出，一些贷款政策在发酵成社会热点或被网友调侃的话题后，反而使得既有的正规信贷政策受冲击。部分房贷产品突破了原有房贷的标准流程，过分地从推销房贷的角度入手，结果可能试点不成功，反而只剩下尴尬和质疑。比如，房贷年龄还清为100岁的提法，这和传统的公序良俗等有较大的差异，会让人产生鼓励老年人购房的认知。此类事件最早实际上和接力贷的关系似乎不大，但现在此类海报似乎都指向了接力贷，即都是属于“子女利用老年人购房资格购房，然后为老年人偿还贷款”。“接力贷总体上是一种打擦边球的做法，若是炒作太多，不排除后续会有信贷政策管控或规范的操作。”

严跃进介绍，统计2020年以来各地房地产政策和热点事件，可以看出，“房贷”比“房价”更容易引起大家的关注，也容易引发热点话题。包括“停工断贷潮”、“房贷延期偿还”、“房贷提前偿还”、“房贷利率降至3.8%”、“房贷年龄期限延长至80岁”等，都引起了网友的热烈讨论。这也说明，各地要谨慎处理好房贷方面的问题，要从维护购房者合法权益、和购房者“打成一片”的角度，积极探索健康科学的房贷政策工作。

“需要再次强调的是，各地政策的放松，出发点都在于激活合理住房消费需求，以降低购房者购房成本为导向。房住不炒的红线也不改变。这两者并不矛盾。各地要加强宣传，引导市场预期朝着健康、正确的方向前进。”严跃进说。

喜迎小阳春后，楼市是否真的回暖了？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，客观来讲，相比去年四季度，春节后楼市确实有所反弹。但言及“回暖”或者趋势性反弹，还待观察。近期各地还在大尺度救市，按揭利率还在继续走低，说明市场还是很疲弱。

以深圳为例，近期二手房交易明显增长了，但还有新盘首付直降60万，甚至在搞“0首付”。“大家不愿意贷款买房，银行会受到影响，百岁贷、连心贷、接力贷接连出现。贷款不起来，缺乏杠杆的助攻，单靠居民收入，楼市怎么能托得起来呢？”李宇嘉指出，调研显示，市场确实有企稳的迹象是因为目前市场上的几类需求的显现：一是被疫情耽搁的需求，比如去年四季度疫情严重，部分计划买房的人，提前放假返乡了；二是换房受阻的需求。去年，很多人想换房，但手上的房子卖不出去。春节后，手上的房子卖出去了；三是预期提振催生的需求。新年前后，政策纾困楼市的力度确实超出预期，比如“三支箭”、房贷利率不设下限等等。近期，地产利好政策出台的节奏并未放缓，部分人开始乐观了。

但房地产的区域差异很大，热点城市中心区有稀缺资源的二手房，其价格上涨是合理的。可个例替代不了整体，从“七普”的数据看，大家的居住水平还有提升的空间：电梯楼的占比不到20%；珠三角住房自有率不足50%；深圳只有30%，超过1000万人口住在城中村。潜力很大，但不代表有效需求，转化为购买，才是有效需求。