这两天，关于“北京二手房成交量大涨96%”的信息被大量转发，不少大V或销售都在鼓吹北京楼市又“火爆”起来了，有些还预测房价也要大涨，鼓动买房者赶紧出手。

这也成为了粉丝们近期关注的热点。前两天就想写一下，后来还是决定等到2月数据出炉了再整体分析吧。

今天，整个2月的成交量出来了，全月成交二手住宅15315套，这个数字确实不少。那么北京的楼市究竟火了吗？房价要涨吗？今天就来聊一下。

(相关资料图)

先说一下“北京二手房成交量大涨96%”这个说法。

这条新闻是媒体先曝出的，引用的是2月1日至2月23日北京二手房网签的数据，结论是二手房成交11638套，环比上涨74.07%，同比上涨96.29%。

这个数字没问题，也是准确的。但问题在于没有对比背景的分析，以如此显著的标题，很容易让人联想或炒作。

什么是对比背景？就是今年2月，无论是环比还是同比，对比的都是拥有一个春节假期的月份。

首先是同比，同比是相比去年同月。

去年春节是在2月，春节期间、包括春节的前后几天，都是二手房交易比较稀少、甚至停顿的时段，春节假期甚至网签系统都是在维护不开放的，因此成交量自然会差了一大截，去年2月的成交量仅仅只有8260套。和这个数字比，同比涨幅肯定是一个挺“吓人”的数据。

再看环比，环比是相比上个月。

今年过年早，整个春节假期都在上个月，同样的道理，而且春节前还叠加了一个新冠感染较多的因素，今年1月北京的二手住房网签量只有8380套，和同是春节的去年2月基本相当。所以这样环比当然也显得上涨很多了。

那么我们看一下近三年春节后的1个月，

前年春节在2月，3月二手房成交量22172套。

去年春节也在2月，3月二手房成交量15771套。

这样一看，是不是也没觉得今年2月成交量高的“离谱”了？

那么今年2月成交量究竟高不高？或者说最近市场是否火了？

的确，最近北京的楼市确实有明显的回暖，市场也呈现积极向好的趋势，想必最近在看房或关注楼市的人都能感觉到。售楼处的人流明显增多，中介门店的带看量也明显增大。

从数据上看，自从去年3月北京二手房成交量达到1.5万套以上后，已经接近一年的时间，北京二手房月成交量都再没有达到过这个数值，有好几个月甚至都在1万套以下。

而且，2月本来就只有28天，比平常月份少了两三天，因此2月能创下1.5万+的成交量，确实能体现楼市在回暖。

但楼市是不是像一些大V或销售吹嘘的那么“火爆”，新一波“行情”要来了？

之前我们曾经给大家普及过，北京二手房月成交量与市场情况的大体“晴雨表”。

北京的二手房月成交量在1.2万套到1.7万套之间时，是属于市场比较正常的状态，是不热也不冷的。

如果低于这个数值，特别是月成交量低于1万套时，可以定义为市场比较冷的状态。如果高于这个数值，特别是月成交量高于2万套时，可以定义为市场比较热的状态。

所以，2月份的成交量应该属于一个正常区间中偏暖一些的状态，还谈不上所谓的火爆。

发现一个很有意思的现象，就是最近的市场转好中，各个市场主体的心态都还挺平稳的。从购房者这一端来说，的确看房的人增多了，但大多数买房者在议价时并没有出现过去楼市较热时那种“抢房”的心态，二手房的议价空间虽然有所减少，但并不是没有，并不是多个买房者“抢”一套房，房主动辄加价的情况。新房方面，也没有出现楼盘普遍涨价的情况，不少项目开盘还是给出了不小的优惠。

中介公司也没有趁此机会“收割”，相反的，一些头部中介还推出了中介费等优惠，降低中介费率，虽说是为了吸引客户，但对于购房者来说，也能减轻一些购房资金压力。

比如，我爱我家在2月11日就推出了首届“春笋购房节”活动，主打“春天购房，佣金直降”，以购房、换房直降佣金的方式，买房的佣金折扣最高能到7.5折，换算下来中介率为2.025个点；如果是“卖一买一”的换房连环单，中介费率能到1.89个点。

从房价上看，虽然2月份的房价数据还没有出来，但从几个头部中介机构的统计显示，2月二手房成交价格应该略有上升，总体还是比较平稳的。

大家肯定都很想问接下来楼市的走向如何？

这得先分析一下近期成交量回暖的原因。

一方面是季节因素。每年的春节后，北京大都会有一个“小阳春”，很大一部分原因是应对接下来的入学，不少家庭购房和换房。

另一方面是前期积压需求的释放。12月到春节前大家有一个大面积“阳了”的过程，这段时间肯定影响买房，购房的安排要推后，这个需求在春节后释放了出来。

因此，这两个方面的因素叠加，是2月份成交量明显回暖的重要原因。

中介带看成交到最终网签有一个时间差，网签显示的成交量有一定的滞后。从近期的市场情况看，接下来的3月成交量也会不错，甚至大概率比2月还要更高。

但根据往年的经验，在入学购房这波需求基本完成后，一般5月份的交易量就会明显回落。而今年相比往年这波需求释放的时间更早，因此4月份就将成为楼市的一个关键点。是否能持续回暖，还是在需求释放后开始回落，有待于接下来观察。