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本文转自：温州日报

规定价格2元多，实际却收6元多

小区前期物业费超收引纠纷不断

张钊 漫画 本报记者 黄伟 黄文盈 最近几年，随着市区新建楼盘的不断交付，有关前期物业服务费的问题接连暴露出来。 日前，记者从12345政务服务热线了解到，今年2月以来，该热线接到涉小区物业费收费类投诉电话多达几十个，其中多数为前期物业费退费投诉。 针对各种类型的前期物业费纠纷，记者进行了走访调查。 1 业主未收房，该不该先缴物业费 鹿城区七都街道鹿岛润园一位业主反映，2021年11月底，房开通知其收房，但因房屋精装修存在一些细节问题，需要房开进行整改,因此在半年后才实际收房。而前期物业费从2022年1月1日就开始收取，并明显高于政府指导价。 该业主表示，“我没有按时收房，是因为装修整改造成的，这期间产生的物业费，不应该由业主承担。”基于以上原因，该业主质疑收费时间节点和收费标准不合理。 记者从市发改委了解到，前期物业是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘的物业服务企业。根据《浙江省定价目录》（2022年版）规定：普通住宅（不包括别墅）的前期物业费实行政府指导价，其他实行市场调节价。目前温州市区（不含洞头区）普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价，按照服务内容与标准的不同，划分为一级、二级、三级。其中，收费最高的一级标准，高层住宅是1.7元/平方米/月，最高上浮30%，也就是2.21元/平方米/月。 “如果房开公司的确提供了优质服务，实际成本高于市场指导价的情况下， 可按照优质优价的原则，向发改部门申请确认高于最高市场指导价的收费标准，再进行招标。”市发改委价格与成本监审处副处长郑巨新表示，发改部门会对房开公司提出的申请进行核价确认，按照温州目前的实际情况，可将前期物业费收费标准提高至2.5元/平方米—2.8元/平方米这个区间。 市人大代表、浙江嘉瑞成律师事务所首席合伙人杨康乐表示，消费者与房开签订的《商品房购买合同》中会约定前期物业管理的内容，同时《前期物业合同》会作为合同附件，明确消费者承担物业费从商品房交付之日起计算。“这样约定没有问题，无论业主是否实际居住，物业公司的物业服务如保安、保洁等均已提供，物业费应该缴纳。” 但杨康乐认为，如果不是消费者的原因，而是房开通知交付的房屋存在质量问题，消费者尚未接收商品房的，整改期间的物业费应该由房开承担，而非消费者。 2 业委会成立后未签新合同，前期物业费退到何时 去年年底，瓯海区湖山玖里小区的业主收到了一笔前期物业费差价退费。虽然收到了钱，但业主们对于退费时间节点存在异议。 业主杨先生反映，小区物业确定的退费方案是从2020年11月1日房子集中交付日起，至2022年1月10日业委会成立备案日止。但目前，小区仍使用3.3元/平方米/月（含公共能耗费）的前期物业合同，新合同尚未签订。因此，业主认为前期物业费差价退还，应延长至新合同签订之日。 记者从业主提供的《前期物业服务合同》上看到，双方约定的合同期限为“自签订之日起至首届业主大会选聘的物业服务公司与业主委员会签订的物业合同生效之日止”。 业主杨先生说，由于选聘新的物业服务公司有个筛选谈判的过程，且需经业主大会通过，耗时较长，新合同一直没有签订。“既然前期物业服务合同尚未终止，就应该按照政府调节价实行退费。” 对于业主的诉求，该小区物业负责人李盼并不认可：物业公司已按规定落实退费，前期退还的物业费统一由等额抵冲方式返还至业主房屋账户（预缴卡）中。现在主要矛盾是业主要求退款时间点是至新合同签订之日，而不是退到业委会成立之日。但按照相关规定，业委会成立以后的物业服务收费实行市场调节价，所以业主的诉求并不合理。 市物业管理行业协会一位负责人表示，在实际操作中，一些小区因各种原因，迟迟未能签订新的物业管理合同。“这直接造成物业公司无法按照市场调节价正常收取物业费，只能通过减少物业服务人员和降低服务质量来进行低成本运营，最终形成物业服务质量下降的恶性循环。” 针对此争议，市住建局一位工作人员介绍，市住建部门曾出具一份指引，认为业主委员会成立后，是否更换物业以及签订合同要在2个月的期限内作出表决，但“这只是建设性的指引，并没有强制性要求”。 3 叠墅算不算普通住宅，多收的前期物业费能退吗 市民王先生投诉，他购买的是市区宸央居的小高层（叠墅），小区前期物业费备案价格为2.8元/平方米/月，物业公司却收取5.8元/平方米/月（含公共能耗费），目前就退费一事产生了纠纷。 该小区物业负责人卢建军表示，根据前期物业费相关规定，别墅有别于普通住宅，不受前期物业费收费标准限制，实行市场调节价。宸央居小区共有叠墅30套，目前已售出15套。王先生购买的叠墅属于非普通住宅，因此物业费是按照市场调节价收取的，不存在退费问题。不过，“既然业主有疑问，我们会就‘叠墅究竟算不算别墅’的问题向发改部门进行咨询确认”。 记者了解到，市发改委曾就我市界定普通住宅与高标准住宅有一个回复函，函中明确我市普通住宅是指别墅以外的住宅，高标准住宅仅指别墅。 “叠墅、排屋和别墅很像，但国家对于别墅的建造是有管控的，也有单独的定义：别墅要求独门、独户、独院，别墅中的花园是有单独产权的，这一点和叠墅、排屋有本质上的区别。”市发改委价格与成本监审处副处长郑巨新解答道。 4 房开赠送的前期物业费，该不该退给业主 有关前期物业费的纠纷，龙湾留香园小区的情况较为特殊。 该小区的前期物业费备案价为2.8元/平方米/月（含公共能耗费），但实际收取标准为5.2元/平方米/月（含公共能耗费）。其中，部分业主系自行缴纳，后期购房的业主由房开赠送一定年限的物业费。 该小区多位业主反映，当初房开为了楼盘促销，承诺赠送1—3年物业费，价格标准同样为5.2元/平方米/月（含公共能耗费）。现在小区进行前期物业费超收退费，像他们这样的购房者理应享受同等退费“待遇”。 小区业委会负责人王海龙提供了一份赠送协议，该协议约定：房开向业主赠送该套商品房住宅2021年1月1日至2022年12月31日全额物业管理费用，并由房开以5.2元/平方米/月（含公共能耗费）的标准支付。 王海龙认为，房开公司赠送给业主的物业费，应视为买房赠送的现金，因此超收的部分理应退给业主。 房开公司坚持认为，赠送给业主的只是1—3年的物业服务，并非有一个具体金额，且业主本身并未对前期物业费有实际支出，因此不涉及退费问题。 该小区物业公司则表示，房开公司已经按5.2元/平方米/月（含公共能耗费）的标准向物业公司缴纳这部分业主的2022年的物业费。多收的部分肯定会退，但最终要退给谁，则需要业主和房开公司协商好。 杨康乐律师认为，双方争议源于对协议中约定的赠送内容有不同的理解。如果协议中只约定了由房开承担约定期限物业费，没有金额，则倾向于赠送的是一定年限的物业服务；如果房开在销售商品房时，将物业费折算成优惠金额向购房户推广，则倾向于赠送费用。“这个既要将协议内容与交易背景结合起来理解，考虑已履行与未履行的差异化处理，还要考虑对消费者权益保护。” 杨康乐表示，对于类似前期物业费退费维权事项，消费者还需要关注诉讼时效的规定。《民法典》规定，请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，业主一旦发现前期物业费被多收了，应当及时主张权利。 5 小区已更换物业公司,前期物业费怎么退 “我们从2021年就开始和物业协商前期物业费退费事宜，到现在快两年了，事情还是没有得到解决。”3月10日，鹿城区瓯望府锦园业主黄先生向记者感叹“退费难”。 黄先生介绍，瓯望府锦园于2019年1月1日交付，次年6月份成立业委会。该小区前期物业费收取的价格是6.8元/平方米/月（含公共能耗费），远高于政府指导价合理上浮范围，超收部分理应退还给业主。 “小区物业的服务质量达不到业主要求，不仅存在人员减配，在基础设施维护、绿化保洁等服务上，更是达不到水准。”黄先生说，2019年年底，业委会牵头召开业主大会，决定不续聘原物业，于2022年1月开始由新的物业公司运营。 目前，该小区业主诉求是退回超收的前期物业费，但让他们无奈的是，小区原物业始终没有给出明确答复。记者致电瓯望府锦园前物业经理，对方以不清楚情况为由，挂断了电话。 针对该小区遭遇的退费难问题，鹿城区市场监督管理局滨江市场监管所一负责人解释，瓯望府锦园前期物业费退费的投诉案件确实于2021年9月份就已经立案，之所以到现在未给出处罚决定，是因为有同类前期物业费退费案件向浙江省市场监督管理局提出行政复议。因此，包含瓯望府锦园在内的多个新建商品住宅前期物业费投诉立案后，均暂时中止调查。 该负责人表示，按照规定，该小区前期物业服务企业理应退还业主前期物业费超收部分。目前，滨江市场监管所已经重启对该案件的调查处置，接下来将加快进度做出处罚决定，并督促前期物业服务企业尽快向业主退费。