本文转自：昆明日报

□《昆明楼市观察》

【资料图】

楼市回暖春意浓

漫画 范敏

记者 吴劲松

阳春三月，昆明楼市回暖之势已经十分明显。

“营销中心消失的购房者又回来啦，晚上12点还有看房客户。”一位营销人员在朋友圈发出感慨。

据昆明房协发布的2月统计数据显示，当月商品房共成交46万平方米，环比上涨104%，价格与1月基本持平，排名前十的项目成交套数平均上涨205%。位于郊县的安宁主城、晋宁古滇片区价稳量涨，与主城波动同频。住宅销量自春节后已经连续5周呈上升态势，热度持续攀升。

狂飙的销售数据背后，昆明楼市在新春迎来了暖意。

消失的购房者又回来了

“很累！”这是昆明万科城相关人士见到记者后说的第一句话。“2月份共成交住宅103套，周一至周五每天的到访量为40组至50组，周末每天的到访量达到100组，比去年同期平均增加了一倍。”

“这一波成交高峰，据我们观察，大部分客户其实早就有了购房的需求和意愿，但之前对经济前景信心不足，再加上出行不便，所以暂时搁置了。今年出行方便了，经济环境展现出明显的好转势头也给了客户购房信心，所以整个市场都火起来了。”该相关人士告诉记者，万科在今年初看到云南旅游火热，就已经提前进行了准备，但没想到热度来得这么快。过去营销人员上班也就八九个小时，春节过后大量客户来访，凌晨1点还有人在看房。又紧急增加了一个销售团队，但仍感到人员不足。经常是一个销售人员同时对接两三组客户，左边谈完右边谈，大家感觉嗓子都要冒烟了。

“现在压力交给工程部了。刚刚过去的2月，已经将原定计划3月的销售任务一并完成，房源一抢而空，目前就等月底新供房源再进行销售。这种现象在这几年很少出现。”这位万科城相关人士说。

万科城的热销并非个例。2月昆明住宅排名销售套数第一的书香云海项目共销售296套，平均每天10套。昆明公租房公司开发的青年说·悦领域项目也发布业绩喜报，2月签约107套，日均成交近4套，排名昆明楼市当月住宅成交量前3位。

青年说·悦领域项目营销人员牛璨介绍，看房的客户从春节后明显增多，14个销售人员每天忙得团团转。售楼处最多的一天接待了400多组客户，工作日也能有30多组，而去年每天最多也就10多组。成交量增加明显，转化率超过10%，很久没出现过这么高的数据了。

同时，相比于去年，消费者购房的意向也更加强烈。

“去年，大部分人来售楼处就是走马观花地看一看，今年看房的人明显更用心，了解得也更深入，购买欲比较强。”牛璨说。

市场回暖的现象，也让开发商对推出新项目充满信心。

大华集团云南公司相关负责人表示，3月份企业两个新项目同时入市，分别是大华一二一大街项目和大华公园天下新地块。其中，一二一大街项目案名首次公布——大华·翠湖映。

“大华·翠湖映项目是大华企业在昆推出的首个高端改善性住宅项目，非常看好昆明未来发展前景。” 大华集团云南公司相关负责人说，项目一批次今年上半年就将封顶，容积率2.88，两梯两户配置，绿地率约44.7%，精装修交付，就是希望以最好的面貌呈现。

楼盘在喊出豪言壮语背后，也反映出昆明楼市今年以来恢复性增长的强劲力度。昆明房协统计，3月第一周住宅新增供应22.92万平方米，环比上涨51%。多个项目作了加推，取消了过去的房价优惠政策，甚至还有部分热销楼盘对价格进行了上调。

二手房复苏脚步加快

除新房外，昆明二手房交易量也出现回暖。相较于新房市场分散、点状式的回暖，二手房市场的表现则更为突出。

“我们春节一般是提前十天就放假，过完元宵节后才回来。今年我春节前两天还在带客户看房，节后一收假就匆忙从家乡赶回昆明接单。”西城时代一家房产中介的经纪人张莲告诉记者。虽然现在整体行情一般，但每天奔走在一线，最能感知到市场行情的变化。

每年的春节前后对于中介来说都是淡季，但今年恰恰相反，1月中旬看房客户就开始增多了，年后更比年前增加了一倍，成交量也比之前多了不少。“可能因为政策多方面的扶持，加之现在贷款利率这么低，确实是买房好时期。”张莲说。

贝壳找房数据显示，2月昆明二手房房源成交周期比1月上升7%，客源成交周期环比下降20%，即客户购房做决策的时间缩短了。

尊园地产是昆明一家规模较大并同时代理一、二手房产经纪业务的公司，相关负责人王琳介绍，信心回归，购房需求释放，购房者积极性提升，省内州市客户纷纷来昆购房。从目前成交数据来看，春节过后，昆明无论二手房还是新房，交易都呈现攀升态势。公司2月份代理销售新房超过2000套，而去年一个月最多能卖800多套。

3月部分新房项目收紧了优惠政策，预计销售会暂时有一定的下滑，而二手房价格并未随之上涨，交易量依然会保持增长状态。目前，二手房市场在回升程度和市场热度上都略高于新房市场，这也从侧面论证了居民购房信心在逐步恢复，为后期新房市场回暖奠定了良好基础。

热度持续有待观察

市场回暖明显，但有业内人士提醒，对于这样的现象还是要理智对待。

现在市场行情回暖算是意料之中，房地产每年都有“金三银四”的小周期，而今年春节提前至1月份，多种因素叠加，市场表现更加明显。

但目前昆明市新房市场“两极分化”情况严重，有的项目成交量显著提升，有的项目看房的人很少。市场热销楼盘呈现出寡头特征。

从昆明房协发布的相关数据看，2月以来，昆明的楼市成交量节节攀升，春节之后连续四个星期持续上涨，每周都在以超过30%的幅度攀升。2月最后一周成交备案量甚至达到了15.42.万平方米，是近几个月来的最大周成交量，市场显得春意盎然。

但从数据上看，成交仍然是以刚需占主导。成交量较大的项目均价都不是很高，如书香云海、青年说·悦领域、大华锦绣麓城等。而且很多项目都是因为教育配套突出导致的销售火热，基本是刚需或者教育需求类客户入场。市场真正复苏的信号，要有大量的改善型购房者被带动进场。

此外，从开发商的角度看，主城新增住宅供应量不多，这可能是一方面开发商忙于去库存，也有一定饥饿营销的想法；另一方面可能是开发商仍然处于谨慎状态，而且短期的销售热潮也难以真正解决现有后期项目开发所需的资金，项目建设或者供应方面还没有恢复。导致市场新增供应并未跟上销售节奏，整个市场的供需尚未恢复均衡。

在房地产市场上，短期看政策，中期看土地。所以市场回暖能否持续，土地成交情况就非常重要。昆明1月份土拍有个小高潮，但2月份主城区土拍成交为零。这说明开发商还未真正恢复开发的信心，这也必然会影响回暖趋势。

当前，在国家一系列政策扶持下，房企融资环境正在好转，居民新的住房消费需求得到激发，市场预期有所改善。投资者、开发商、购房者对于今年的楼市回暖信心倍增，但是楼市回暖勿要过度解读。未来政策以稳为主，楼市热度能否持续，这主要取决于影响未来楼市发展的红利因素。

短期看，市场去库存压力大、需求不振、信心不足情况依然存在，房地产市场完全复苏离不开政策的进一步助力。结合昆明楼市发展情况，政策动态优化调整的步伐不会停止，只有充分借助政策“组合拳”，才能更好实现房地产业平稳健康发展。

专家观点

云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研：

坚定住房居住属性不动摇

今年以来，昆明市不少新建商品房在售项目售楼处到访、认购情况，以及全市二手房交易总体情况都在回暖，呈现出较为明显的复苏态势。云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研认为，昆明市场上多项政策利好激活了部分购房需求，未来随着更多金融、税收优惠政策以及购房福利的持续发布，购房者的信心将进一步提升，昆明房地产市场更多复苏迹象也将继续呈现。

“可以预期，今年房地产发展形势、总体情况将好于前几年，行业面临新的发展机遇。但要注意到，城市内不同板块、不同产品间存在明显分化，要促进健康发展和良性循环仍需各方努力。”周大研认为，这就要求地产企业在进行项目择址和产品开发时多一份思考，切实围绕消费者的需求进行产品开发和建设。

周大研结合地产企业发展情况分析：“在市场行情回暖的当下，并非每个房地产开发企业和房地产开发项目都能抓住机遇，同步取得良好的开发经营业绩，这个时间段企业发展更需要谨慎、稳健一些。比如，存货较多的企业必须要以去化回笼资金为主，保证交楼，挽回市场信心。”

中央层面的房住不炒、保交楼保民生等政策，依旧强调房地产回归居住本性。周大研认为，强调房子的居住属性依旧是行业发展的大流。但居住属性要求房子能给人带来好的居住体验，而好的居住体验离不开好的居住产品，因此他建议未来房企发展须以打造好产品为主线。

随着人民对美好生活的向往，人们的住房需求越来越多样化。周大研表示：“金融政策方面既支持刚需购房者，也支持买改善型购房者。这就要求从业者时刻关注购房群体的迫切需求，找到房地产市场健康发展的新助力点。”

记者何文静报道