企业与市场的命运无法割裂，而市场也永远先于企业。

(资料图片)

过去的两年里，地产行业的“寒气”已经传导到每一家企业，在房企债务频繁违约的大背景下，“规模”、“扩张”均成了禁忌词汇。

这种禁忌体现出了行业的困境，也体现出企业的困境。房地产挥手告别了“规模为王”的时代，企业的衡量指标也开始转向现金流的稳定。

万科董事长郁亮在2019年曾说过，“有一瞬间，仿佛回到了十年前，那时候万科还是行业的老大。后来，陆续有企业超过万科，但是万科已经对当老大没有兴趣了。”

相同的话孙宏斌2021年也说过。

有时候，市场是最敏锐的观察者，在企业危机的前夜，市场总能做出最正确的判断，而股价就是最好的反映。

近期，“宇宙房企”碧桂园以及碧桂园服务的股价双双地创出了阶段性新低。距离最高点碧桂园已经跌去了90%，虽然碧桂园算不上最“惨”，但是相比“安全性”十足的万科、保利，碧桂园股价反应的确有些过于“剧烈”。

碧桂园“守静”

如果每一家地产企业都有一个关键词，那么2022年万达的关键词就是“稳”，保利的关键词就是“破”，而碧桂园的关键词就是“静”。

“守静”的背后是业绩的承压。

8月30日，碧桂园发布了2022年中期业绩报告，财报显示，上半年实现营收1623.6亿元，毛利润约为172.1亿元、股东应占核心净利润约为49.1亿元，归母净利润为6.12亿元，对比去年同期149.96亿元的归母净利润，降幅非常明显。

其实，这两年碧桂园的业绩下滑是比较明显的，一方面这是行业整体的问题，另外一方面则是企业自身的问题。虽然对比很多头部房企，碧桂园算不上太差，但是作为行业“老大”，碧桂园确实难以将问题完全归结到行业上来。

对比龙湖地产，2020年上半年，龙湖的营收为948.05亿元，从规模上比较，龙湖只有碧桂园的一半，但其归母净利润则为74.8亿元，相比于去年同期的74.19亿元，还有微幅的增长。如果和“好学生”万科相比，差距就更为明显了。

业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌向投资者表达了歉意。他称：“虽然管理层对市场的变化已经提前预判到，但市场变化的剧烈程度依然超出预期。接下去碧桂园会在市场分析、政策研判、投资布局和授权管理等方面进一步加强，管理层有信心把企业的竞争力越做越好。”

很显然，对于莫斌的道歉市场并没有买账。在市场用脚投票的情况下，碧桂园的市值仅剩下了351.29亿港元（约合人民币321.78亿元），而碧桂园服务的市值则为322.13亿元（约合人民币295.07亿元）。两个之间微乎其微的差距就是市场的态度，也是市场的答案。

但相比市值而言，碧桂园当下最大的问题显然是保护好现金流。

评级机构的“为难”

6月22日，国际评级机构穆迪突然向碧桂园开了“第一枪”。穆迪发布公告称，已向碧桂园授予“Ba1”的企业家族评级，并撤销其“Baa3”的发行人评级。同时，穆迪将碧桂园的高级无抵押评级从Baa3下调至Ba1。

此外，穆迪还将碧桂园的评级展望从“审查中”调整为“负面”。

众所周知，在穆迪的信用评级当中，“Ba”代表具有投机性质的因素，反映不能保证将来的良好状况，一旦经济情况发生变化，还本付息能力将削弱。

也就是说，碧桂园的评级被调整成了“垃圾级”。

面对穆迪的“突袭”，碧桂园很快做出了回应。回应称，公司财务状况稳定，现金流充裕，穆迪下调评级不会对公司经营以及市场融资产生不良的影响。

9月19日，国际评级机构标普则将碧桂园的主体信用评级由“BB+”调整至“BB”，相比于穆迪，标普显然要“客观”很多。

标普认为，碧桂园作为一家规模可观的地产开发商，有着良好的多元化融资渠道，且其仍具有充足的流动性。

标普还指出，截至6月30日，碧桂园拥有约770亿元的非限制性现金。且得益于和银行良好的关系，以及超过90%的现金回款率，碧桂园的非限制现金水平仍然很高，充足的现金储备也能部分降低流动性风险。

至于标普下调碧桂园评级的原因，则是因为行业的长期低迷以及行业盈利能力普遍下降。

10月12日，汇丰研究则将碧桂园评级由买入降至减持，目标价由3.5港元下调至1.4港元。

加速回款，确保公司债“安全”

对于碧桂园而言，今明两年的关键词就是“现金流”，而确保公司债券不违约也是关键中的关键。

作为少数几家能够进行全品种融资的民营房企，碧桂园目前的状况还算良好。

9月9日，碧桂园拟发行不超过15亿元中期票据，发行期限为3年，根据碧桂园公告，募集的资金将用于项目开发建设、购回或偿还碧桂园控股有限公司境外美元债券。

此前6月15日，碧桂园刚宣布现金回购6.83亿美元票据。

另外，根据相关资料显示，2022年下半年，碧桂园在境外已无到期美元债；而境内则有两笔债达到可回售状态，合计40亿元。除此以外，碧桂园下半年则没有到期的直接融资。

10月14日，碧桂园则发布公告称，公司控股股东已购买债券“19碧地02”、“20碧地01”、“20碧地02”、“20碧地03”、“20碧地04”、“21碧地01”、“21碧地02”、“21碧地03”和“21碧地04”，合计5907200张，累计购买金额3.2512亿元。

值得注意的是，碧桂园也开始出售手中的资产。

9月29日晚间，九毛九控股公告称，将向碧桂园控股子公司购买广东省产权交易集团投资开发有限公司26%股权及销售债务，最高代价为11亿元。

据悉，九毛九收购的主要目的是为了总部搬迁做选择。而碧桂园则在入主广州国际金融交易广场项目4年后，交出了该项目26%的股权。此举也被外界理解为加速处置资产，从而确保金流稳定。

综合而言，对于碧桂园而言，“求稳”是其当下的主基调，作为一个深耕三四线楼市的房企，虽然碧桂园的状况要好很多，但并不是绝对安全。而未来几年聚焦现金流管理，则是碧桂园的头号任务。