深圳新一轮土拍中，深圳地铁拿地金额超过一半，它去年也花了179亿拿地，靠卖票挣钱的地铁公司，竟有这么多钱搞房地产？

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作者：陈欣苗

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编辑：陈涧

设计：岚昇

实习生：龙玉

换挡期，地产行业出现一股新势力。

典型代表是深圳地铁。不久前的9月28日，深圳今年第三轮集中供地中，深圳地铁再成土拍赢家，斥资60.38亿拿下坪山三宗地，贡献了这次土拍过半金额。

冠着“地铁”的名号，这公司早把房地产这一“副业”干得火热，由此成为内地最赚钱的地铁公司。可谓，收着几十亿的地铁票钱，赚着上百亿的房钱。

其他地方地铁公司也纷纷效仿，广州、北京、杭州等地，均能见到地铁公司在土拍市场扫货。

怎么都学起深圳地铁，干起房地产的营生了呢？

净利润超百亿，比好多房企还赚

一众城市地铁集团中，深圳地铁称得上一枝独秀，人称“搞钱NO.1”。

为什么这么说？

公益性质下，政府限定票价，地铁的票务收入增加主要靠客流量的自然增长，收入上升空间十分有限。

单靠几块钱一张的票务收入，远难以覆盖地铁业务这一庞大工程的成本。

就拿深圳地铁来说。

排在全国客运量前列，近3年，深圳地铁的年票务收入在35亿-44亿元间。

可供对比的是，截至今年3月末，公司在建项目16个（2018年至今），总投资额达2293.64亿元，当中已完成的投资达898.78亿元。

这还只是建设成本，包括轨道线路折旧、维护保养、人力等，都是要花钱的地方。

按照这个逻辑，亏钱，才是地铁运营的常态。数据显示，全球90%的地铁线都在亏钱。

但深圳地铁的画风截然不同。

它的赚钱能力，常年盘踞在全国TOP1，并甩开其他同行。

2019年、2020年，深圳地铁的净利润分别达116.67亿元、111.02亿元。2021年，受大环境影响，其净利润缩水至28.9亿元，但仍排在全国首位。

就拿2020年来说，111亿元的净利润，超过排在其后面21家地铁公司的总利润，彼时营收排在第二位的京投地铁（全称“北京市基础设施投资有限公司”）净利润不过31.56亿，第三位的广州地铁，净利润才2.3亿，是深圳地铁的一个零头不到。

▲2021年主要地铁公司收入排行，图片来自界面新闻。

这样的利润水平，不仅同行羡慕，房企也垂涎。同期，TOP50上市房企净利润超百亿的，也才13家，深圳地铁的净利润比排在第13位的金地还要多7个亿，跑赢其他37家房企。

更为凡尔赛的，还是深圳地铁的“自力更生”。

与国内大多数地铁靠大额政府补贴来扭亏为盈不同，深圳地铁在这方面的依赖甚少。

比如，去年，净利润排在深圳地铁后面的京投，政府补助金额达到216.66亿元，苏州、青岛、成都等，额度也在60亿-70亿，而同期，深圳地铁仅为1.37亿元。

那么问题来了，不靠补贴过日子，深圳地铁是如何做到的？

“副业”搞得风生水起

答案很简单，做房地产开发和投资。

长于寸土寸金的深圳，这一“地利”，是深圳地铁绕不开的优势，它也充分利用了。

“以房养铁”，深圳地铁最早学到港铁的精髓，即在地铁沿线进行房地产开发，以此来反哺地铁运营，公司将该业务称为“站城一体化开发”。

自从搞了房地产这一“副业”，深圳地铁尝到了什么叫“真香”。

2016年起，公司的房地产开发收入开始大幅增，从最初的十几亿增长至而今百亿出头。

近3年（2019年-2021年），“站城一体化开发”板块占总营收的比例均在58%以上，2020年达到71.75%，是地铁运营收入的4倍。

▲深圳地铁营收中很大一部分来自地产开发，图片来自大公评级报告。

同期，这一业务毛利率高达65.73%、72.02%、69.67%，地铁运营全是负数，当年期为正的毛利率，全仰仗地产撑着。

这毛利率，房企们看了，也只有眼红的份。行业均值仅有20%，个别能做到20%多多的，就算好的。

其实，从拿地开始，深圳地铁就优势尽显。

公司的拿地方式，一是招拍挂，二是深圳市政府拨付。“政府注入的土地均处于地铁沿线，且大部分位于深圳市主城区，具有较大升值空间”，大公国际资信评估在公司2022年度跟踪评级报告中指出。

看看人家正在开发的项目，多在深圳南山区，位置优越，还多是地铁上盖，不愁卖，增值空间更是有。

也难怪有这么高的收益，来充实公司利润。

而今深圳地铁旗下的地产业务，已成气候。

深铁置业（公司旗下主要地产平台）官网显示，其目前拥有21个轨道沿线上盖项目的综合开发权，开发建设规模约1260万平米，连续七年销售额过百亿，连续五年位列“深圳市房地产开发企业综合实力排名”前三甲。

据克而瑞数据，今年前9个月，深铁置业在深圳当地的权益销售金额为168.62亿元，仅次于华润置地，排名第二；176.76亿元的流量销售金额同比增长达38.1%。

公司的另一赚钱利器，则是作为万科第一大股东带来的投资收益。这一部分收入，独立于营业收入之外，是深圳地铁另一大盈利来源。

▲投资收益成深圳地铁盈利重要来源，图片来自大公评级报告。

数据可见，公司的投资收益十分可观。2019年、2020年，其投资收益分别达到117.25亿元、116.54亿元，2021年受地产环境影响，大幅缩减至64.09亿元，但仍是公司利润的主要来源。

成房地产新势力

卖楼的营生远比卖票赚钱，尝到甜头的深圳地铁不会放弃这块香饽饽。

当下众多房企危难之际，深圳地铁更是瞄准机会，在土地市场大杀四方。

9月28日的深圳第三轮集中供地，揽金106亿，深圳地铁贡献过半，3宗地块均为底价成交。

而早在去年深圳第三轮集中供地，深圳地铁便赚足眼球，179亿元揽下5宗地块，成为最大赢家，除2宗定向出让地块之外，还底价拿下位于坪山、宝安和光明的三宗地块，逆势扩张之心昭昭。

今年5月，深圳地铁还牵手央企华润置地，双方签订战略合作框架协议，打造一批以枢纽为核心的“站城一体”世界级标杆。

有深圳地铁成功在前，其他地铁公司在这时候也纷纷盯上房地产这块蛋糕。

广州地铁在今年的土拍市场上亦十分活跃。据克而瑞数据，今年1-9月，广州地铁以165.2亿元的拿地金额位列拿地排行榜第16位，新增货值达698.2亿元，而去年，公司都还没上榜。

广州地铁同样选择了参股房企，于2019年成为广州本地国企越秀地产的第二大股东。与深圳地铁不同的是，广州地铁与越秀地产的项目合作更为紧密，大多数项目均由前者拿地，后者开发，待项目成熟后，再并入后者的上市主体中。

此外，北京、杭州、厦门等地方地铁公司，均在今年的土拍市场上崭露头角。

地铁公司，俨然成为当下不容忽视的一股地产新势力。

“地铁公司越来越成为地方土地市场的生力军。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

他分析称，一方面，区域综合开发越来越成为土地出让的重点；另一方面，热点城市地铁进入大规模开发阶段，房地产给地铁建设输血，已经成为地铁开发的主要支撑；再次，国企或政府平台中，地铁的实力相对雄厚，生地拿下，地铁开通后卖房子，溢价比较高。

不容忽视的是第三点。

多数地铁公司拿下的地，是“轨交+物业”项目（俗称“TOD”），房价跟着交通涨价，地价又低，中间利差十分可观。上述深圳地铁的高项目毛利即说明了这点，也难怪大家都想下场分一杯羹。

而今正处行业洗牌期，不知这股“生力军”，能掀起多大的波澜？