如何使存量房贷降低利率？将商业房贷转为公积金房贷（下称“商转公”）当是正解之一。多方人员向记者表示，“商转公”能够很大程度降低存量房贷还贷压力，节约购房成本。

同时，记者也了解到，“商转公”的覆盖范围较为有限，申请的难度也比较大。不过，可以看到的是，“商转公”的队伍还在持续扩大之中，其业务流程以及公积金多个侧面的政策也正在不断地优化过程中。为了减轻存量房贷用户的压力，除了推行“商转公”，专家也建议称，银行当转换思维，主动对存量房贷利率进行调整。

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多城持续加入“商转公”阵营

“商转公”的队伍正在持续扩大中，据扬州公积金管理中心称，扬州自2023年3月1日起，开始受理首次使用过公积金贷款的申请人家庭的商转公申请；自2023年4月1日起，全面受理符合条件的申请人家庭的商转公申请。

“商转公”业务早就存在，并已经在部分城市得到了较为广泛的运用。记者从深圳住房公积金管理中心官网了解到，深圳从2013年9月就已经上线“商转公”业务，截至2019年5月，深圳商转公贷款发放笔数在公积金贷款发放总笔数中占比已超过60%。近期，加入“商转公”的城市已经越来越多，除了扬州，此前陕西多个城市也宣布将受理该项业务。

因为较低的公积金贷款利率，“商转公”能够给商贷购房者带来的实惠是显而易见的。据悉，自2022年10月1日起，五年期以上首套住房公积金贷款利率已经下调到3.1%；而前几年，部分购房者的商业房贷利率达5%—6%，虽然随着LPR利率的下调有所降低，但是因为固定加点的存在，还是与公积金房贷利率差出2—3个百分点。

以100万元的贷款金额，25年等额本息进行测算的话，3.1%的公积金贷款利率相比6%商业房贷利率的购房者每月少还月供约1650元，共计少还利息近50万元。网络博主莫小莫也分享了自己商转公的经历，称“商转公”后自己的每月还款总额从29000元下降到了27500元，每月减少还款1500元，30年贷款最少可以省出来一辆奔驰小汽车。

前不久，购房者李晶晶（化名）在武汉办理了“商转公”业务。李晶晶告诉《华夏时报》记者，公积金利率低很多，转公积金贷款以后还贷压力小多了，“现在直接用我和我老公的公积金缴存额就能覆盖全部贷款，已经不需要再用工资还贷了”。

记者注意到，截至目前，仍然有较多城市并未推行“商转公”业务。其中，一线城市北京、上海、广州，二线城市天津、杭州、苏州、西安、石家庄等均不能进行“商转公”。对于未能推行“商转公”的原因，北京公积金管理中心在官网回复网友的咨询时指出，“商转公”实际上是商业银行与公积金中心的一种债权转让行为，借款人由向商业银行偿还贷款变为向公积金中心偿还贷款。两种贷款的资金主体、对象、利率、审核等方面存在很大差异，贷款一旦发放，再将债权转让就存在诸多问题。

不过，可以预见的是，接下来还将会有不少的城市开通“商转公”业务，相关流程正在酝酿之中。其中，3月1日，沈阳公积金管理中心在官网回答网友的咨询时称，已经对该业务进行了多次前期调研、需求论证、系统开发和与银行信息交互的数据接口的研发工作，目前正在进行内部测试以及与银行间的业务对接测试，试运行平稳后正式向社会推出。

仍有问题需要解决

既然“商转公”如此之好，商业贷款的购房者为什么不都去转公积金贷款呢？对此，3月1日，中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《华夏时报》记者采访时表示，对购房者来说，商转公能够降低其贷款成本，但是整体规模较小，申请的条件设定也比较高。

记者注意到，全国范围而言，公积金的覆盖率并不算很高。据安居客监测数据，2021年全国重点22城市的公积金实缴职工数在城镇基本养老保险参保人数中的平均占比为50%。也就是说，这些重点城市中有一半缴纳了职工养老社保的人并没有缴纳公积金。

而即便能被公积金覆盖，较多城市也并未开通“商转公”业务，已开通“商转公”的城市申请也需要满足多重条件。记者注意到，多个城市商转公业务的申请，既需要征得已经办理商业贷款的银行的同意，还需要达到公积金缴存年限、缴存状态、缴存余额、已使用情况以及征信情况等多个方面的要求。

例如，扬州“商转公”申请需要出具原商业贷款银行出具的《扬州市商业性住房贷款转个人住房公积金贷款同意书》；重庆、宁波等地进行“商转公”需要自行将原有商业贷款结清，对房产进行“解押”；而武汉、长沙等城市不要求结清全部商业房贷，但是要求自行筹款结清原有商业房贷高出公积金贷款的部分。

记者注意到，公积金贷款的额度一般比较有限，多低于原购房者商业房贷的总额，较多商转公的购房者可能都面临自筹资金的问题。对于结清全部或者超出部分商业贷款的要求，有不少购房者反映，自筹资金的途径十分有限，除了向亲朋好友借钱以外，还可能需要向中介机构支付费用借钱“过桥”，进而又增加了“商转公”操作的难度和成本。

2021年周全（化名）以近200万的总价在武汉购买了首套房，首付70万元，剩余购房款130万元采用商业贷款，利率超过5%，每月还贷金额约为7000元。虽然，目前还款压力较大，但是因为相关条件限制并未进行“商转公”。周全告诉《华夏时报》记者：“我的公积金缴纳额度不大，目前缴存余额只有1万多元。商转公想要达到贷款上限，缴存余额还远远不够。同时，就算能够达到公积金贷款上限，我也还需要时间筹钱将不能被公积金覆盖的商业贷款还掉。”

不过，考虑到自筹资金垫付的难度，部分城市的“商转公”政策也进行了相应的考量。其中1月份开始推行商转公的兰州向深圳借鉴了“顺位抵押”模式，在维持原商业贷款抵押登记不变的情况下，通过办理公积金贷款第二顺位抵押权的方式，实现不结清商贷即可直接发放公积金贷款来冲抵原贷款余额，免除了职工强制性担保的费用支出，解决了房产解押后再抵押的难题。

而除了推行“商转公”，对于存量房贷，陈晟表示，银行也可以适当转换思路，主动考虑对存量房贷的利率进行调整。

目前，公积金多个侧面的政策都在不断地优化，据中指研究院统计，2022年以来，全国超200省市（县）优化住房公积金贷款政策；截至2023年2月中旬，不到两个月的时间内，全国已经有近30个城市先后优化住房公积金政策，除了“商转公”，还包括福州、中山等超20省市允许提取住房公积金支付首付款，太原等城市的公积金贷款首付比例下限下调为20%，南京推行二手房公积金“带押过户”等。