2023年1月28日，广州。观众在观看三年展上艺术家曹斐探讨城市化的影像作品《角色》。（图/高菲）

房贷利率“3时代”来临，提前还贷是赚了还是亏了？

(资料图片)

提前还房贷的话题高居热门话题榜已经有一年多了。

最近，连心贷、合力贷、百岁贷、彩礼贷等多个话题接二连三登上热搜，又将房贷话题推到了舆论中心。

春节后，从一部分人试探性提前还房贷，到很多人预约提前还房贷而抢不到名额，提前还房贷似乎已经成了一股风潮。

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这场“提前还贷潮”可以追溯到2022年8月。

2021年以前购买的存量房贷款利率平均值在5.56%附近，当时，为了刺激购房者入市，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）从4.45%下调为4.3%。

到了2023年1月5日，央行和银保监会又联合发布通知，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

这个通知一发出，30个城市调整了首套房贷利率，多地降到4%以下，“3时代”来临。

一场斗智斗勇的较量，正在银行和还贷人之间涌动。

用闲钱买理财，不如提前还贷？

春节后，徐曼打开手机银行提前还贷页面，准备申请第一笔10万元的提前还贷，看到的却是一个弹窗，上面写着“线上申请预约额度已满，如有疑问请联系客户经理或咨询贷款经办行”。

在杭州的思悦说：“我从去年11月初在工商银行排队到现在还排不上，排了3个多月了。”

类似徐曼和思悦的提前还贷人还有很多。

同样是贷款100万元、期限30年，在4.1%和高位6.1%的房贷利率下，每个月的还款额相差将近1200元，总利息相差44万元。

这背后是存量房贷和新增房贷间利差超过2%的事实。

全国多个城市首套房贷利率快速下行引发市场关注，随之出现了提前还贷“抢号难”“排队难”等现象。

《都挺好》剧照

经济学家宋清辉指出：“提前还贷如此艰难的局面与银行方面密切相关。”

此前，面对疫情反复和经济不景气的情况，同时伴随房贷利率大幅下降，提前还贷是为了对冲房价的下跌，以及投资收益跑不赢房贷利息带来的风险。

日本经济学家、野村证券首席经济学家辜朝明在《大衰退：如何在金融风暴中幸存和发展》中将这种金融危机之后的企业和家庭选择减持风险资产、增持安全资产，减少借贷、提前还贷的现象称为“资产负债表衰退”。

换言之，这种现象将是一种普遍性的、持续性的现象。

根据央行数据，2020年，中国家庭负债率已经达到了56.5%，户均负债为51.2万元。

到了2021年，中国家庭负债率上涨到了62%，而导致家庭负债率持续攀升的主要原因当数房地产。

《新居之约》剧照

中国人一向厌恶借债，信奉“无债一身轻”的观念。

在大部分人的眼里，“借债”绝对是贬义词，“欠钱”也总是与“贫穷”“疾病”“失败”有着直接的关联。

因此，有钱就提前还贷的做法，也是受到这种传统观念的影响。

在理财顾问公司为客人提供理财咨询的客户经理陈媛媛说：“过去两年，借款平均要等3个月，今年还款要等3个月甚至半年，市场真的很魔幻。”

在陈媛媛看来，市场缺乏有吸引力资产也是引发提前还贷潮的因素之一。

由于复杂的宏观经济环境，市场利率持续走低，导致存款、货币基金等低风险产品收益随之走低；此前受偏爱的理财产品不仅收益明显低于房贷利率，而且净值波动增大，出现少部分理财破净；加之金融市场波动剧烈，投资者风险偏好明显降低，普遍反映缺乏优质资产配置。

对于少数手中有大笔“闲钱”的存量房购房者，提前还房贷就是变相投资。

陈媛媛说：“过去三年，很多客户都选择了把钱留在手里应急。现在防疫政策放开了，手里攒的钱找不到更好的去向，拿来提前还贷，省下的利息比很多理财产品都划算。房贷利率高达5%左右，早期所还的房贷中，利息几乎占到了2/3，而放在手里的闲钱，理财收益只有2%—3%，甚至还有亏本的风险。一笔一笔算下来，提前还房贷就是最好的选择，说不定这就是年轻人在玩的一种很新的理财。”

2021年2月16日，武汉。人们在宜家家居商场里选购家居用品。（图/ 王翮）

提前还贷的号比周杰伦演唱会的票还难抢

小娄在今年2月初成功提前还款。

说起为何会想要提前还贷，小娄说：“我买房时房贷利息刚好在高位，我就想赶快还清房贷，减少负债。提前还了25万元，计算总利息省了18万元。”

这笔“理财”也成了最近他见人就聊的谈资。

小娄说：“卷又卷不赢，躺也躺不平，当代年轻人理财太难了。买股票容易变成“韭菜”，而买银行理财同样会面临亏损，过低的收益甚至远不如房贷利率。

思前想后，最终还是把年终奖都用在了还贷上。”

豆瓣小组“社畜买房共进会”有20多万名成员，以前小组内都在讨论该不该买房、去哪里买、怎么融资，而最近讨论最多的是要不要提前还房贷。

小组内有不少人分享还贷经历，还有教大家如何还贷划算的帖子和笔记。

图源豆瓣

有人在房贷利率为5.98%的时候“上车”，提前还贷后立马节省了60万元利息；有人通过消费降级，带领全家人攒钱凑够50万元提前还房贷，月供减少了一半多；也有人只是小部分还贷，不降低生活质量，也减轻了房贷压力；有的甚至把房贷全部还清了，声称“可以躺平了”。

为了顺利还款，他们与银行斗智斗勇。

甚至有人给网友支招：先逾期一两个月，等银行来催收的时候表示想提前还贷，“保证秒通过”。

思悦是个90后，独自在杭州打拼的她，在2021年靠自己买了人生中的第一套房。

房贷利率降低后，思悦从去年年底开始预约，至今还没提前还上贷款。

思悦说：“去年年底，我联系了银行，刚开始银行网点说需要我自己在App上抢预约名额，不可以线下预约，每天下午2点开放预约。我一连几天每天上好了闹钟抢，但每次点进去就没有了，比周杰伦演唱会门票还难抢。谁能想到给银行送钱都得抢名额？我还查询到贷款经办行贷款部电话，按要求电话预约还款。然而，这个电话号码从来没有打通过。”

《安家》剧照

思悦说，此电话前后打了不下20个，在电话提示的“早上9点到下午5点”的工作时间，这个号码永远处于正在通话中的状态，非工作时间则没有人接电话。她连续一个月不断尝试，从未成功。

后来思悦到营业厅去咨询，营业厅给她的答复是可以提交申请，但需要交给分行审批，审批过程需要等待四五个月。

思悦至今还在提前还贷的名单中排队等候，她说：“后来说可以在App上接着抢，线下也可以约，不过线下已经约到半年后了。这几年我也没什么好的投资方式，理财收益基本上也就2%左右，我觉得在留有一定现金流的情况下提前还了房贷是更好的选择。”

更多的人还是试图通过拨打银行客服、银保监会和金融消费权益保护咨询的电话，以期引起监管部门对大家提前还房贷意愿的重视。

为什么欠钱的人拼命要还银行钱，而银行千方百计地“阻挠”客户还钱呢？

陈媛媛说：“因为对于银行来说，房贷算是顶级优质贷款。6%的贷款利率，还有抵押物，贷款人的收入稳定性还高小企业主不知道多少倍，而且愿意未来二三十年都按这么高的利率还款。尽管目前还款难，但银行是不能拒绝你提前还贷的，也不敢拒绝。如果消费者找到银保监会投诉，银行会被警告、罚款等。网上有人调侃不要轻易打举报电话，不然今天打电话，明天就让你还款，钱还没到账呢。如果银行真的严重拖延，你还可以收集证据，要求银行赔偿你推迟还款这段时间的损失。”

2022年10月16日，广州。在饮品店消费的年轻人。（图/ 高菲）

为了提前还贷，年轻人学会了“无痛攒钱”

随着监管层密集发声，目前部分银行开始主动降低提前还贷门槛，加速处理提前还贷申请，此前“隐身”的线上预约渠道也开始陆续恢复。

在银行工作的员工黄嘉敏说：“提前还贷的客户一直都有——因为房屋买卖需要结清贷款，去年下半年开始确实多了点，但并没有如外面传的那样。相对于存量的贷款数量来说，提前还贷的客户比例并不大，连千分之一都不到。我个人在柜台做业务，感觉并没有网络传的那么夸张。我们也有同事准备提前还贷，也都在排队。因为提前还贷操作涉及很烦琐的流程，也比较费时，在流程优化前除了排队没有别的办法。”

在这时候，也有经济学家表示坚决反对提前还贷。

经济学专家马光远在他的自媒体账号上宣称，他是坚决反对提前还房贷的，并认为房贷其实是老百姓占银行的便宜。

马光远说：“这是算了小账丢大账，无论以前利率是多少，提前还贷在投资上绝对不合算，原因就在于货币贬值。我个人不会提前还贷，因为我认为我在占银行的便宜。货币贬值的趋势是百分百确定的，10年后、20年后、30年后，现在的100万元还值多少钱？我个人第一次贷款买房，房价37万多元，贷款30万元，每个月还款2000多元。当时对我而言，每个月2000多元的支出真心不小，但过了不到10年，钱的购买力已经下降很多，每个月还2000元已经不是负担。这就是我不会提前还贷的原因。尽管本金加利息，看起来银行30年赚了你不少钱，但如果未来30年货币贬值厉害，大概率占便宜的是你。”

《月刊家》剧照

提前还贷对普通存量房购房者意味着什么？其背后有何影响与风险？

在银行业内人士看来，是否适合提前还贷，至少要满足四方面条件：房贷剩余期限够长；原先的房贷利率够高；购房者现期有大额的“闲置”资金；暂时找不到风险、收益匹配的资产。

如果提前还贷，一定要充分考虑自己未来几年的置业需求和生活、工作情况，留足现金流，谨慎做决策，而不仅仅是因为从众心理以及“无债一身轻”的传统观念，就提前还掉房贷。

在提前还贷潮的背后，有房一族的年轻人发明了“无痛攒钱”法。

“无痛攒钱”法又被称为00后的“投币式许愿”法，每日仅需一个广东红包的面额，即可助力自己未来的一个梦想。

它以每次攒钱数小、周期短、目标小为特点，在不知不觉中实现“痛感”极低的攒钱计划，从而达成提前还贷的目标。

根据近日国家发展和改革委员会公布的2022年居民新增人民币存款情况，2022年居民新增人民币存款为17.84万亿元，较2021年多增7.94万亿元。

中国人民大学研究生院常务副院长陈彦斌认为，2022年出现的居民“超额储蓄”现象，主要源于居民消费意愿下降导致的储蓄被动上升。

从这方面而言，居民储蓄快速增加也可能部分增强提前还贷能力。

思悦说：“自从买房后，我的消费欲望在下降，甚至过起了‘低配版’生活，能省则省，不知不觉就存下了不少钱，这才想起可以提前还贷。我现在也很适应这种‘低配’生活，希望早点把房贷还清，可以早日‘躺平’。”

《凪的新生活》剧照

事实上，很多年轻人的消费观也证明了这一点。

如果说老一辈攒钱是在为未来做打算，那很多90后、00后攒钱在很大程度上只是为了将来能更好地花钱。

他们将不同的“无痛攒钱”方式命名为“公主存钱法”“365天存钱法”“木鱼存钱法”等，待存够了一定金额后再去消费。

就像松浦弥太郎在《慢慢变富：让人生更富有的金钱与工作法则》说的：“攒钱比花钱更容易。毕竟花钱的方法有很多，但攒钱的方法就只有一个，那就是少花钱。”

作者 | 郑依妮

本文首发631期《爆款之都》

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